房地产信托投资基金破题关键一步：住建部研究信托登记

　　2011年，建设1000万套公共租赁房，需要1.4万亿元的投入。

　　全国房地产职业经理人联盟秘书长陈宝存表示，只有尽快研究引进民间资本参与到保障性安居工程建设当中，否则地方政府财力很难承担这么大规模的建设投资。

　　而关于房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs ）的一则消息，或许让这一问题有了破解的希望。

　　中国人民大学一位研究人员近日在汉镒资产管理股份有限公司及中国人民大学共同主办的“汉镒金融讲坛·金融危局下的土地金融制度突破”论坛上透露，2010年中国人民大学为住建部进行一项关于REITs的配套政策和法律法规的研究课题，其中对于信托登记问题，已经开始正式进行研究。

　　权属问题是关键

　　信托登记权属问题，是制约REITs产品能否进行股市流通的关键因素。

　　REITs虽然推出仍然无期，但是有一条利好消息传来，让久在迷雾中的REITs进程，有了一丝加速的希望。

　　中国人民大学博士后吴春岐表示，最终由银监会牵头的银行间交易版本的REITs已经完成了起草方案，而由证监会研究的可以直接证券化，进行市场交易的REITs版本，却至今没有出台草案。

　　不过，天津和上海关于利用REITs开展保障性住房融资的方案，已经获得了国务院的批准。天津准备发起一只38亿元的廉租房REITs基金，目前这一基金已经在上报中。

　　吴春岐表示，由于2010年通胀因素影响，央行担心此时推出REITs，可能吸引热钱进入房地产投资领域，这是天津等各地REITs缓行的主要原因。但是原则上，银行间交易的REITs版本，已经不存在技术问题。

　　汉镒资产管理公司董事长郭钧表示，相比银行间交易的REITs产品，市场更关注股权化的REITs，因为这才是真正意义上的房地产产业信托投资基金，将解决房地产融资长期单纯依赖银行贷款的问题。汉镒资产作为中国首家房地产资本运营及资产管理公司，自创办以来一直致力于房地产金融服务的创新，房地产信托投资基金也将成为公司未来发展领域之一。

　　吴春岐表示，由信托途径实现REITs,是最便捷的道路，但是目前仍然存在一些法律制度问题。

　　“现在信托做的都是机构大资金，主要面向中小投资者，最低是五万元，上限是二百份，这个问题不解决的话，我觉得信托投资基金无法真正发行。另外，关于信托凭证流通，及信托产品宣传的限制也应该取消。”吴春岐如是说。

　　另外从证券法领域来看，实际上也存在着两个障碍：第一，关于证券品种的限制。第二个，证券发行形式的限制。

　　郭钧表示，来自配套法律法规的障碍也比较大：首先是相关税收体系的不健全，其次是信托登记的缺位。

　　郭钧表示，只有通过完善信托登记办法，才能实现将来信托产品向股市流通的可能。

　　天津申报的REITs方案，几经周折，虽然还没有获批，但是其针对银行间市场的投资、项目回报率较低的问题，已经暴露出了保障房做REITs产品的难点。如果能够将股市流通的REITs产品推出，则可以直接面向广大投资者融资，是一条更为宽广的融资渠道。

　　而信托登记权属问题，是制约REITs产品能否进行股市流通的关键因素，如果能够确定信托产品权属，则其通过公开或私募的市场流通，就不再是问题。

　　而在这一点上，由中国人民大学牵头进行的REITs相关配套政策和法律研究中，已经开始了对此问题的研究。

　　保障房融资迫切

　　2011年地方城市土地出让金不可能再创新高，依靠卖地获得保障房建设收入，也不是长久之计。

　　尽快推出REITs产品，地方政府比企业更为迫切。

　　一位接近住建部的人士透露，2011年新增的400多万套公租房为主的保障性安居工程，大多数集中在东部沿海经济较为发达的城市。此前，这些城市轻松完成了廉租房等保障房建设任务，政府财政资金较为充沛。

　　但是，常州市政府一位人士并不这样认为，其在电话中向记者表示，虽然东部城市财政比较富裕，但是其财政支出也很大，基本上每年收入增长部分都预安排支出出去了。

　　目前，多数城市对于廉租房等保障性安居工程建设，除了少数项目由政府出资大规模集中建设以外，其他都以配建为主。

　　以北京市为例，从2010年底，就开始在土地出让中采取“限地价、竞公租房配建面积”的出让方法，由此给北京市带来了巨大的公租房配建面积。

　　北京市这一做法，在很多城市看来，都是典范的案例，既能够解决公租房大规模建设的问题，又不用政府投资。

　　链家地产首席分析员张月表示，通过这种新的“综合招标法”，只可能降低地价，但是不可能降低“溢价率”。也就是说，表面看来，这些出让的土地价格都不高，但是其配建的公租房面积越大，成本越高，将来开发商转嫁到商品房上的成本也就越高。