重庆房产税的诸多悬念

　　回建强

　　本周全国最热闹的消息当属房产税。早些时候，关于重庆决定开征房产税并获得财政部原则批准的消息，引起了社会的广泛关注。房产税问题是近年来社会上争论较多的一个热点话题，也是一个涉及我国房地产业发展及税制改革的重大问题。

　　据媒体报道，重庆、上海两地已经或正在制定有关征收房产税的相关方案，但到目前为止，还没有哪一个城市、哪一个政府部门正式发布过官方的消息。房产税依然处在媒体炒作期、专家争论期、官方观察期、社会讨论期中。

　　不可否认，房产税（或物业税）的开征是大势所趋，但有关房产税的适法性、税率、范围、用途、影响等都还存在若干疑问，需要社会、业界相关机构和人士充分探讨和论证，以利于房产税更加稳妥地出台。

　　征收范围和税率如何确定？

　　事实上，更早之前，“研究开征物业税”一度进入中央政府的文件，但由于物业税出台面临较多的法律程序和障碍，在不改变现有税制的情况下，对居民持有住房进行征税的重任就落在“房产税”上。目前重庆获财政部原则同意征收的房产税，其唯一法律依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》国发[1986]90号文件。其中规定“个人所有非营业用的房产”属于五类免纳房产税的一种。

　　房产税不是新税，而是已有的税种。现在所谓的开征房产税，其本质是取消原先法律给予居民非营业用住房免征房产税的待遇。

　　在法律层面，相对于物业税的全新立法，房产税是微调已有法律法规，障碍较小。对于重庆准备实施的特殊房产税，一些专业人士认为不是普通意义上的财产税，而是一种只针对高房价的类似于高消费的特别消费税，就如中国曾出台过宴席税这类特别消费税一样，只针对一种高消费的行为。

　　从目前的态势看，房产税的恢复开征已经箭在弦上，即便不是万箭齐发，至少也是真刀真枪的火力侦察。重庆如果能够走出第一步，其征税的税率和范围将成为一个重要的指标和参考，能够成功推行的关键点也在于这两个要素的厘定和斟酌。

　　税率问题。有媒体查阅了重庆市市长黄奇帆去年的一个表态，说重庆将有可能按房地产当年市场价格的1%进行征收。对于税率，市场存在较大争论，如央行货币政策委员会委员李稻葵认为1%税率偏高。媒体一度报道上海版本的房产税税率是0.6%~0.8%。综合大部分的观点，对于房产税的征收基点基本都维持在0.5%~1.5%之间。

　　范围问题。目前对于重庆房产税的征收范围还没有明确的可操作条文出现，唯一的依据依然是黄奇帆去年的说法，即对高于市场平均价3倍以上的住房征税。如果单纯用价格标准来界定房产税的征税范围，会存在诸多问题。比如，如何确定房屋均价？如何保证处于不同地理位置、建设年代、装修水平、房屋面积、住房获得途径（如国企的自建房）的房屋征税公平问题？如何评估确定不同住宅的价格？重庆是否有全面、可信的房屋基础数据和动态更新技术支持等。

　　除了黄奇帆市长的价格标准，市场还在流传一些更加详细的方案，作为讨论的参考罗列如下：一种征收思路是根据建筑面积进行征收，多套房建筑面积实施累加制，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，征收额度根据当年的市场价格乘以房产税税率。

　　另一种征收思路是先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征；按面积计，实行累进税率；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人投机购房，可能被征税，而且征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征。

　　从现有信息看，无论是税率还是征收范围，还都处于模糊状态，但社会总体舆论倾向是：低税率、小范围。要允许民众对房产税进行公开的讨论，官方要敞开胸怀积极征求广大群众的意见。只有获得民众支持和理解的征税，才能更加顺利地推行。

　　新增的房产税收如何使用？

　　相对于税率和征税范围，房产税如何使用是决定该项税收能否稳步推进的本质所在。

　　针对富人的消费征税本意是用于调节贫富差别，以富补贫，但中国税收收入的大头没有用于对弱势群体的转移支付，没有用于公共福利支出，而是重点用于行政开支和投资建设。这种税收在使用本质上是杀富而不济贫，失去了税收本意上的调节作用。没有明确的纳税支出就不应加税，没有纳税人的权利就不应征税。

　　对于房产税而言，如果没有明确的用途，或者用途不明确，那么征税的基础就不存在。

　　征收房产税的理由之一是为了解决高房价，政府似乎也从来没有反对这种说法，甚至默认这个说法，成为征收房产税的一个正面理由。一个期望的结果是，即将开征的房产税即便不能够做到中国香港、新加坡、美国等地区的“差饷税”模式，也要符合当前我国住房发展的实情，即将房产税的大部分应用来支持保障房的建设。

　　2011年我国宣布住房保障的建设规模在1000万套左右，如此巨量的住房建设量，资金从哪里来？房产税的实际征收，可以解决一部分的资金困境。如果房产税的用途是朝这个方向用，房产税从个别城市试点向全国推进的步伐就更加顺畅一些。“杀富济贫”不算是最好的办法，但如果非要“杀富”，则一定要做到“济贫”。

　　征收房产税的理由之二是支持政府财政模式转型。如果不对现有税制进行根本性的改革，而是单纯地做征税的“加法”，那么这将造成纳税人的强烈反弹。我国2010年财政收入达到7万亿元之巨，远高于同期经济增长速度和居民收入增长速度。在人均税负已经很重的情况下，继续用加税的办法显然是“杀鸡取卵”，不利于社会的稳定，也不利于房地产市场问题的解决。

　　可行的办法是，财政部、税务总局对房地产领域的税收进行合理归并，房地产税收模式从以流通环节征税为主转变为以持有环节征税为主，做到税收一减一增、新老划断、适度调节、小步快走、总体稳定。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）