央行加息会刺破房地产泡沫吗

　　易宪容认为 存贷款利差缩小将迫使银行全面取消按揭利率优惠———

　　中央明令2月中旬前各地必须出台细则的“国八条”能否执行到位成了眼下社会各界谈论的焦点，也成了多方人士判断楼市下一步走势的关键。对此，关注房价并因此成名的学者易宪容9日撰文 《央行加息对国内楼市产生重大影响》， 称央行加息将使得存贷款利率差直接缩小，国内各商业银行全面取消按揭利率优惠将成必然趋势，在此背景下，即使新国八条对限制住房投机炒作税收政策不力，信贷政策仍将成为刺破房地产泡沫的主要工具。

　　中长期存贷差缩小

　　易宪容认为，加息对楼市的影响更为重要。从这几次加息的特点来看，存贷款利率上调，尽管一年期的基准利率上调每次都是相同的，但是其他档次的存贷款利率则是采取不对称的方式上调。即中长期的存款利率上调的幅度大于中长期贷款利率上调的幅度。短期存款利率上调的幅度小，而中长期的存款利率上调的幅度大。比如，活期存款利率三次共上调只有0.04厘，而5年期的存款利率三次则上调了1.40厘，上涨调度达39%。而中长期贷款利率三次仅上调0.66厘，上涨的幅度仅为11%，从而使得存贷款之间的利差在很大程度上缩小。

　　居民储蓄将流回银行

　　易宪容分析，首先，在当前通货膨胀压力比较大的情况下，负利率不仅对广大存款居民相当不公平，也会严重影响居民基本消费。因为在严重的通货膨胀情况下，为了保护其财富不受损失就得把其资金转入房地产市场，即所谓的“资产保值”。因此，连续加息让居民的负利率收益损失降到最小程度，既可让居民手中持有的大量的流动性回流到银行体系，也是央行挤出房地产泡沫的一种间接方式。

　　银行放贷积极性降低

　　由于存贷款的利差全面缩小，如果住房按揭贷款优惠不取消，存贷款利率就会严重倒挂。比如，5年期以上的贷款利率7折优惠为4.62厘，85折优惠为5.61厘。在这种情况下，如果商业银行仍然对住房按揭贷款采取优惠利率，那么7折优惠时商业银行会严重亏损，85折时则扣除了银行运行成本之后也是无利可图或亏损。可以说，这就是央行设计的一种价格机制。

　　易宪容表示，在当前这种住房利率机制下，国内各商业银行全面取消住房按揭贷款优惠将成为一种必然趋势。而一旦国内住房信贷优惠利率全面取消，它将对国内房地产市场形成巨大的冲击。

　　贷款难了，谁还会接盘？

　　易宪容进一步分析认为，冲击包括以下多方面：其一，尽管新国八条没有对第一套住房信贷有新规定，但个人住房贷款优惠利率取消，也就正好堵住国十条中差别化信贷政策的弹性漏洞(这一点是2010年国内房地产泡沫得以向三四线城市蔓延根本所在)；其二，很大程度上增加了购买住房者的进入成本；其三，随着第一套住房贷款利率提高，第二套以上住房的贷款利率也会水涨船高，而不会停在基准利率的1.1倍上，这对投机炒作者将造成巨大的冲击——没有人接盘，国内房地产市场赚钱效应可能会弱化或消失。

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