北京限购周边城市受益 部分项目人气提升

　　2月24日，一个平常工作日的下午，在五矿万科河北香河项目“欢庆城”一期鹭湖别墅位于北京朝阳公园附近的售楼处里，几组客户正在向售楼员详细询问项目情况。

　　尽管该项目尚未开盘，价格也还没有最终确定，但一周之前北京市出台的包含严厉限购政策在内的“京15条”系列楼市调控措施，使这个项目的人气在短期内得到提升。

　　“这两天过来看房的人明显比之前多了。”销售员张先生如是说。

　　限购让需求外溢

　　2月16日，北京市政府发布“京15条”，明确规定“无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。此外，已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭以及拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭也在“禁止购房”的范围之内。

　　严厉的限购政策将楼市需求从北京挤出，欢庆城项目销售经理赵亮证实了上述销售人员的说法。

　　“尽管我们的项目地处河北香河，但我们的售楼处就在北京市内，因此主要的目标客群也是来自北京的客户。”赵亮表示，由于目前香河并没有出台限购政策，执行的仍是之前的限贷政策，因此自 “京15条”正式发布以来，到售楼处看房的北京客户比前段时间多了15%~20%。

　　类似的状况也发生在与北京通州一河之隔的河北燕郊。

　　“北京限购政策发布以来，的确有一些需求被挤出来了。”燕郊天洋城项目策划部经理庞涛告诉《第一财经（)日报》，最近几天从北京过来到天洋城看房的客户相比过年时多了一些，不过还没有出现想象中的爆棚。“之前一天差不多来10组客户，现在每天差不多20组。”

　　庞涛表示，来自北京的客户基本都是在北京工作的外地人，刚性需求比较强烈。“本来北京的房价已经上涨到他们几乎买不起了，现在更是连买的资格都没有了。”

　　对此，21世纪不动产分析师认为，北京新一轮限购令所带来的可购房人群缩减、购房成本增加，势必会将京城楼市购买力向周边区域挤压。

　　实际上，北京周边城市的利好消息，自去年就已经开始释放。

　　去年两会期间，有部分人大代表曾透露：北京、河北两地将加强交通基础设施的建设和沟通，打造一小时都市圈。北京考虑将部分既有地铁线路，延伸到周边河北省的城镇，前期调研工作正在进行。

　　去年10月，河北省着手部署“环首都经济圈”，并提出京东、京南、京北新城规划；之后的11月，河北省常务副省长赵勇公开表示，京冀双方已建立高层面的定期沟通机制，环首都地区两三年内有望与北京实现“同城化”。其中，河北省将投融资200亿元，实施河北13个县市交通基础设施与北京全面对接，推进京涿、京廊、京燕、京固等城市轻轨建设，加快进京、环高速公路网建设，北京至河北燕郊、廊坊的轻轨有望在2011年开通。此外，双方已同意，电话号码010区号将进入冀13个县市。

　　“不敢盲目乐观”

　　规划和政策利好之下，这些城市的房价也进入了上涨通道。

　　21世纪不动产调查数据显示，目前在北京周边的几个城市中，燕郊房价在8500~9500元/平方米，有些相对成熟的项目单价已过万元；固安房价也已涨至6000~7000元/平方米左右。“这样的价格虽不能算低，但与北京相比对于年轻的白领来说还是非常有吸引力的，而且随着北京周边交通网络的不断完善，周边新城进京时间的缩短，其对购房人的吸引也越高越大。”21世纪不动产分析师表示。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟也认为，北京的限购会令周边楼市 “受益”。“香河、固安、廊坊等地一直因为房价相对较低、离北京较近，而备受北京及外地购房人青睐。而自去年北京首次公布限购至今，上述地区一直没有实行限购，很多在北京被限购的购房人转移战场，到上述地区购房。”

　　不过，张大伟同时认为，由于这些区域的供应量相对比较大，且贷款难度都在明显增加，所以价格上涨的可能性也不是很大。

　　根据河北省去年10月公布的政策，环北京的固安、香河、燕郊等地，均对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这意味着，北京以及其他非河北户籍的购房者到北京周边的这些城市买房，因无法申请到贷款而必须将房款一次性付清。

　　有了上述限贷政策作为铺垫，项目的实际操盘者并没有因为此次北京的严厉限购而表现出盲目的乐观。

　　赵亮就表示，尽管目前香河尚未出台相关限购政策，但面对北京的挤出需求，欢庆城的推盘计划、销售计划以及预计销售价格目前并未作出调整。

　　“我们天洋城现在的均价还是8800~9000元/平方米，这是自去年年中以来就保持的相对稳定的价格，大半年以来只有几百元的涨幅，而且是根据不同的位置、不同的楼座作出的价格调整。”庞涛表示，对于项目定价并不能根据政策的一时变化而轻易说变就变，还是要根据市场、根据需求而定。

　　“本身河北现在的限贷政策就已经很严了，提供不了完税证明就只能全款，而北京的限购政策又能挤出多少需求呢？”庞涛预计，也许在不久之后，河北的类似限购政策也将出台，“一旦出台就会是全面的打击，对市场的影响肯定会比较大。”