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多地楼盘降价促销 房地产市场或再现拐点

发布时间:2011年03月04日 07:18 | 进入复兴论坛 | 来源:信息时报

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专题:聚焦房地产调控

  信息时报记者 徐凤

  在“限购令”如狂风般席卷多城、一手房成交量下滑的态势下,房地产市场现新拐点的说法再次浮出水面。据了解,目前全国范围内实施“限购令”的县市已超过30个。

  从限购后各城市的情况来看,全国房地产市场开始出现逐渐降温的态势。不少业内人士认为,在限购令持续加码下,房地产市场不排除会出现新拐点。

  现状:限购旋风席卷 多地成交下滑

  新“国八条”出台后,各限购城市的执行细则正在密集落地。目前,北京、广州、上海、南京、成都、太原、哈尔滨、南宁和贵阳等城市已出台调控细则。除此以外,2月22日,无锡也出台限购令,这是全国首个地级市限购令。

  在“限购令”的重压下,北京、广州等地的房地产市场开始有所降温。2月广州楼市成交出现“腰斩”,网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示,2月1日~2月28日,广州市(十区二县)网签成交4200套,比上月的8867套大幅减少52.63%,同比则增长19%;网签销售面积为51.78万平方米,环比上月的103.60万平方米减少50.02%,同比上涨31%,这意味着与1月相比,广州一手住宅成交几乎“腰斩”。

  另据数据显示,在价格方面,2月广州市(十区二县)网签成交均价约为12157元/平方米,环比上月的12225元/平方米微降0.56%,但同比涨幅依然达18.58%。另据记者踩盘的情况来看,广州中心城区不少楼盘开始采取降价促销的措施,来吸引购房者。

  而北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据则显示:限购首日(2月17日),北京新建商品房网签总量为141套,相比前一日下跌了84.07%;全市二手住宅网签总量为248套,相比前一交易日大跌87.94%,北京楼市住宅市场总体网签量与新政细则执行前的最后一个交易日(16日)相比暴跌了86.78%。

  而上海方面,也有多个楼盘开始变相促销。据搜房网提供的数据,近期上海多个项目陆续推出降价促销措施,其中最高降幅达3000元/平方米。位于闸北的“虹桥1号”部分2楼房源已推出降价3000元/平方米的优惠;位于松江的“同润菲诗艾伦”,精装房源优惠1500元/平方米,毛坯房源总价优惠3万元。

  预测:首次置业占主流 或现大幅促销

  在采访过程中,不少业内专家表示,在“限购令”持续加码下,多个城市的成交量开始呈现下滑的态势,不排除房地产市场会出现房价下滑的态势,楼市新拐点或将来到。

  满堂红研究中心高级经理周峰认为,限购实际上是限制有能力买房的客户入市,缺少了这批实客,市场上的购买力肯定大打折扣,再加上信贷的收紧,累积的作用力确实对楼市影响很大。满堂红市场研究中心主任沈锐培同时认为,今年楼市成交量萎缩难以避免,过热的市场会因政策限制而降温。限购这种行政干预对市场的影响还是会相当大,像广州限购直接影响的是改善型及投资型买家,这部分购买力估计占到广州楼市的20%~30%,未来市场将以首次置业者为主,而这部分买家同样受到利率优惠取消、首付增加、利率上调等因素的影响。

  合富置业首席分析师龙斌认为,限购短期内会影响各个城市的交易量,购房者出现观望,一些不符合条件的购房者则退出市场。“楼价方面,我认为在当前条件下,房地产市场整体会比较稳定,但也不排除部分供应集中的区域会出现大幅度促销的现象。”

  地产经济学家邓浩志认为,从一二轮调控后的市场情况看,第三轮调控估计也会经历3个月左右的观望期,期间市场成交量会急剧萎缩,楼市小拐点或会出现,“因为此次第三轮调控的力度太强了,房地产市场可能会受重挫。”

  专家观点PK

  正方 均价下滑或是拐点来临前兆

  资深房产专家韩世同认为,从本轮房产调控来看,力度前所未有,这不仅改变了开发商的预期,还对潜在购房者产生较大的影响。从近期广州的一手房市场来看,成交量和成交均价都有下滑的迹象,“有人认为,成交均价下滑,是因为郊区成交量放大、中心区成交缩量所导致,并没有存在实质性降价。但我个人认为,这种成交结构的转变对楼市也会产生较大的影响。从某种意义上讲,这种转变可能是房价进行实质性下滑的的前兆。”

  韩世同分析,“限购令”出台后,从各个区域的楼市表现来看,一些大盘确实采取了优惠促销的方式,个别楼盘甚至推出了更加优惠的单位,这种间接降价行为恰好是政策发生效果的表现,“房价下滑、楼市下拐,在我看来是件好事情。但要注意的是,房价一定要稳定地下滑,只要不出现大幅度下滑就是正常现象。毕竟政策的本质不是过分打压楼市,而是稳定楼市。”

  反方 近期会否迎来拐点还很难说

  地产经济学家邓浩志则认为,楼市会否迎来拐点还很难说,目前市场上的供求矛盾仍比较突出,这也是一二轮调控失败的主要原因。但比较肯定的是,中央对调控高房价的态度比较强硬,如果此次效果仍没有达到预期,更猛烈的调控一定会再来,“拐点能否来到,起码要到五一前后才能看出苗头。”

  广东省流通业商会执行会长黄文杰认为,目前成交量的下降只属于买卖双方的观望期,楼价并没有出现明显的下降。楼价后期走势暂时还不明朗,买家当然期待楼价会下降,而卖家则大多坚信价格会稳中有升。正是买卖双方对楼价未来走势判断的差异,才直接导致目前楼价走稳、成交下降的情况。从更长时期来看,由于政府卖地成交成本的上升,以及各种原材料及人力成本的上升,楼价理应呈现稳中有升的态势,但估计涨势没有过去两年那么迅猛,“我认为,短期内仍属于观望期,楼价不会出现明显下降。除非政府再推出严控措施,或者开发商出现明显的资金瓶颈。”

  记者观察

  “双数魔咒”有望被打破

  纵观近10年的广州楼市不难发现,量价暴涨的年份分别是2003年、2005年、2007年、2009年,期间的双数年份不是楼价停止上涨,就是政策频繁出台迫使楼价下降。这种逢双数楼价就下降的现象,被业内人士称为广州楼市的“双数魔咒”。

  2003年,广州楼价迅速上涨,猛升逾六成;紧接着2004年步入调整期,停止上涨的步伐;但跨入2005年,楼市积累的能量再度爆发,广州房价大涨逾10%。经过一年的搁浅后,进入2007年,广州楼价再次进入疯狂期;直到2008年,房价才得以遏制;但没想到2009年广州房价再次回升;到了2010年,政府再次拿起调控的大旗,于4月出台了一系列被喻为“史上最严厉”的政策。

  然而,更让人想不到的是,这种“双数魔咒”在2010年戛然而止,房价不仅没有下降,反而破天荒地在被喻为“史上最严厉”的政策下蹭蹭向上涨。很多人惊呼,难道笼罩在广州楼市上空的“双数魔咒”就这样被打破了?

  迈进2011年单数年,本来应该是量价暴涨的年份,在开年后,被“限购”政策当头一棒,成交量呈现大幅下滑的态势;尤其是2月,一手房成交下滑逾五成,成交均价也有略微下滑的现象。近一两周来,遏制房价继续上涨的政策频繁出台,在这种情况下,今年楼价会不会延续近10年来“逢单就涨”的“魔咒”,还真无法预测。只能说,如果遏制房价的政策持续频繁出台,笼罩在广州房地产上空的“双数魔咒”或许有可能被打破。

  不管“双数魔咒”能不能被打破,对不急于购房的潜在购房者来说,可先观望一段时间。当然,对有着迫切住房需求的也可以出手,但不要盲目买房,要根据自身实际需求,同时还要向开发商争取更多的优惠。实在买不起,也可在中心区淘个二手房,或者转向郊区淘套一手房,也是不错的选择。