楼市供求变脸 房企大洗牌开始

　　降价窗口期到来？

　　张晓玲

　　万科3月8日发布2010年年报显示，公司预计今年的工程管理面积将达3000万平方米，为历史新高。万科董秘谭华杰对本报记者表示，目前的限购、限贷、提高利率等调控政策，已经产生效果，不仅是投资需求，连部分自住需求也被抑制，对所有公司都产生了影响。但万科仍然坚持快速周转策略，一旦开工之后达到预售条件就开盘，不会放慢销售速度。

　　多位活跃于市场一线的地产代理公司负责人认为，楼市供求关系已经发生改变，未来将供大于求，重回买方市场，降价窗口期即将到来。

　　楼市降价窗口期到来？

　　地产公司对今年的新开工量均言辞谨慎。

　　万科年报用“工程管理面积”来预测今年的建筑数量。谭华杰对记者解释，这个概念比在建面积大，包括当年在建的、新开工的以及即将交付的工程面积，而在建面积是一个动态的数字，因为在一年中，随时会有竣工，也随时会有新开工。

　　截至2010年末，万科开发项目245个，万科在建项目权益建筑面积约1362万平方米；保利地产年报则显示，截至去年底，公司在建工程面积便已达1800余万平方米。

　　谭华杰称，去年12月份开始新开工面积有缩小趋势，但大公司偏快速周转，其新开工、在建工程量一般是持续增长的态势。

　　快速的推盘及高预售认购比率，均有利于公司对冲宏观调控带来的市场波动风险，以及避免过分依赖外界项目融资渠道。世联地产研究部指出，今年受货币政策影响，资金受限开发商会加大出货，加之2009年、2010年均为牛市，市场中有大量新开工，未来供应充足可期。

　　广发证券报告显示，受春节淡季及楼市调控政策影响，6个房价一线城市成交量环比下跌57%，而由于“限购政策出台前发生突击购房现象”等因素的存在，9个房价二线城市表现占优，环比跌幅仅12%。如济南、成都、石家庄等二线城市。

　　“据我们调研了解的数据，一些城市因限购而无法买房的客户占比约30%，”广发证券分析师称，如果加上受政策影响开始观望的有资格的购房者，预计一些楼盘前期蓄客的50%甚至更多将会消失，这将对近期的成交量形成较大冲击。

　　今年楼市供求关系会越来越向有利于购房者的方向转变，向交易量下行及价格稳定的方向转变。

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，楼市降价的窗口期已经到来，因为调控，市场机会变得扑朔迷离，机会瞬间即过，在这个政策窗口期内，房企要加快推售回笼资金，“问题是，不是每一个房企都有好命把握住这个机会。”李文杰说。

　　房企大洗牌开始

　　万科年报透露出来的另一个讯息是，大型房企的市场占有率在迅速提高，行业洗牌趋势显现。2010年，万科销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%，广州、上海等八个一线公司年销售额超过50亿，北京、深圳两地销售额首次突破百亿，而2009年万科只有三家地区公司销售额超过50亿。

　　而万科的经营性现金流在2010年末转为正，前三季度均为负数，对此谭华杰表示，万科去年实行了谨慎的投资策略，才有了这一结果。截至2010年末，万科持有货币资金约378.2亿，较年初增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。

　　但房企普遍现金流为负，2010年达到负债率高点。据莫尼塔证券分析，今年全年开发商现金流可能仍为负，在中性假设下这一缺口可能略高于2000亿元。