政策交替银行反价 空白合同让购房者吃哑巴亏

　　监管部门重拳出击调控房地产市场，利率上调之风刮遍全国，北京、广州、深圳等多个城市的商业银行陆续取消首套房8.5折的利率优惠，开始实行基准利率。

　　在新旧政策交替之际，许多购房者由于对房贷政策了解得不够透彻，再加上银行办理房贷政策不够清晰、透明，造成了不少贷款购房者与银行产生了一系列的纠纷。

　　新签约房贷遭遇“反价”

　　购房者高先生说：“签约的时候合同上写好的是8.5折优惠利率，而到放款的时候银行在没有和我协商的情况下，就改成了基准利率。”近期办理房贷的客户，很多人都遭遇了高先生这样的“反价”风波。

　　“反价”风波近期大规模在广东省爆发，房贷纠纷在北京、河南、山东等地也纷纷上演。一些深陷纠纷的业主纷纷抱团在网上创建QQ群一起进行维权。

　　银监会明确要求，各地银监局要督促银行严格履行房贷合同，各地银监局介入纠纷，令纠纷事件得到进展。目前广东已经有三分之一的纠纷房贷得到了放款。

　　伟嘉安捷的理财师李继伟表示，现在有的银行要求客户变更、提高贷款利率才可以放款，甚至还要按上浮利率的从高到低的递减顺序，先放款给高利率的客户，建议广大借款人遇到类似情况，保存相关证据，要学会用法律武器保护自己。

　　金剑擎天法律事务所的执行主任梅德友律师告诉记者：“银行擅自违反合约，不按照约定放款，这肯定是无效的法律行为，如果投诉或者打官司，银行肯定需要承担违约责任。”

　　但是另外一些纠纷客户则没有那么幸运了。孙先生当初轻信了信贷员关于8.5折利率优惠的承诺，和银行签订的是空白合同，合同上并未标明利率和期限等关键条款，等到放贷时，孙先生才发现，房贷利率并没有按照8.5折优惠执行，而是执行基准利率。

　　“信贷员的口头承诺并不能算数，合同上已经有当事人的亲笔签名，对贷款人是十分不利的。”梅德友表示。

　　记者了解到，中资行的房贷业务是先与客户签约，然后银行信贷部门进行审核，信贷员口头承诺的优惠利率并不能算数，最后要看房贷部门的审核结果，一旦银行提高利率，客户在已经签约的情况下就会陷入被动。而一般的外资行则是采取先审核后签约的操作方式，对贷款人较为公平。

　　记者从各家银行了解到，目前存量房贷客户的优惠利率并没有因为政策改变而受到影响。2009年办理了房贷的金小姐最近致电她的客户经理，被告知目前的房贷利率是在加息后的最新利率基础上仍然打7折。

　　捆绑销售换取利率优惠

　　8.5折的利率优惠也并非完全的销声匿迹，按照个别银行贷款经理的说法，想要8.5折优惠，要么往贷款银行账户里面存定期，要么购买银行推出的理财产品或者基金产品等，少则几万，多则十几万。

　　这样捆绑销售的“潜规则”在各地的商业银行中并不少见。除了“卖一搭一”的捆绑销售，还有的银行被曝办理优惠房贷时收取客户的“理财顾问费”等。

　　为此银监会近期提出要求，严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售、乱收费、虚假承诺等违规行为。

　　“捆绑销售肯定是银行的不正当竞争行为，贷款人有理由拒绝。”梅德友认为，“但是目前各家商业银行都声称信贷紧张，面对银行这样具有垄断性质的金融机构，购房人始终是弱者，解决这方面的问题还是需要国家监管部门的作用。”

　　事实上，监管部门并没有下发正式的文件通知取消房贷8.5折优惠，但各家银行以信贷紧张为理由，不愿再向购房人提供这一优惠。

　　提前还款手续费遭质疑

　　自去年10月份以来，央行已经连续加息3次，而今年仍有强烈的加息预期。加息让房贷利息日渐看涨，不少贷款人盘算着提前还贷，减轻房贷利息的负担。

　　方小姐最近预约了贷款银行进行提前还款，但是有急事无法成行。“现在银行打电话跟我说，如果下次预约再不去的话，就不再为我办理提前还贷。而且我才发现，原来提前还款银行还要收取手续费。”

　　去年未加息之前，方小姐享受7折利率优惠，利率是4.158%，按照目前的基准利率6.6%再打7折，方小姐的房贷利率是4.62%。方小姐贷款50万元，期限是20年，按照原来的利率每个月偿还贷款3071元，按照现在的利率，每个月需要多还124元，总利息多出将近3万元。

　　记者了解到，目前银行普遍的做法是，还款满一年之后可以向银行申请提前还款，需要向银行预约，部分银行提前还贷需要收取手续费，大约在1%-1.5%。也就是说，如果提前还贷10万元，需要向银行支付1000-1500元的手续费。

　　很多贷款人都认为银行不应该收取手续费，但是律师却有另一番说法。“消费者无论是提前还款还是推迟还款，实际上都是属于违约行为，这个时候银行收取的提前还款手续费就是违约金，是符合规定的。其实很多银行都是可以协商的，比如在银行信贷紧张的时候提前还款，协商得好也可以免收手续费的。”梅德友表示。

　　理财贴士

　　提前还贷是否划算？

　　加息后贷款成本增加，到底要不要提前还贷呢？闲置资金到底是用于提前还贷划算，还是用于投资划算？

　　以方小姐为例，她贷款50万元期限是20年，目前的房贷利率是基准利率打7折即4.62%，而目前5年定存的基准利率是5%，方小姐的房贷利率比之还低。如果方小姐将提前还贷的资金存5年以上的定期，其收益肯定大于提前还贷节省下来的利息。而如果购买预期收益高于5%的银行理财产品，则收益相比更为可观。

　　相比之下，如果是按照1.1倍基准利率计息的二套房，提前还贷则较为划算。因为今年还有多次加息的预期，1.1倍利率的贷款客户，贷款成本会急剧增加。

　　Bankrate的房贷理财师表示，等额本息房贷类型的客户，如果已经到了还贷中期，其大部分的房贷本金都已经还完，剩下的房贷利息支出较少，这时候就不必要再进行提前还贷；等额本金房贷类型的客户，如果还款期已经超过三分之一，对应的利息支出已经超过总利息的一半，剩下的时间内利息的支出相对较少，提前还贷也不划算了。(季小舟)