郑晓军：产业地产刚起步 投资年回报率25%左右

　　郑晓军，作为国内最早的天使投资人，现任绿野资本集团(Greenfield Capital Group)大中国区董事局主席。从2009年开始，他带领绿野资本团队主攻房地产领域的投融资，尤其是产业地产。

　　4月3日，郑晓军接受了理财一周报记者的专访，讲述了绿野资本现状和未来发展方向，以及自己对市场的观察和判断。

　　据介绍，绿野资本目前在运作的基金资金规模近70亿元人民币，包括海外5亿美元，中国大陆有35亿元人民币。其中，绿野新兴信息产业基金募集10亿元，用于投资东北地区4-5个信息产业园区建设。 该基金资金来源主要是地方政府与内地企业家投资，使用时间仅2年左右，而年收益率则将超过50%。

　　郑晓军表示，绿野资本将在当地设立项目公司，由项目公司开发信息产业园，在这之后，绿野资本则将由地产私募基金转身PE，将信息产业类公司引入产业园，寻找其中即将上市的公司，将产业园资产注入准备上市的公司内，换得股权，在公司上市后获得回报。

　　他对产业地产极为看好，一方面是产业地产刚刚起步，竞争相对小；另一方面，绿野资本原来对于工业地产、旅游地产等产业地产就很有经验。

　　针对国内产业地产的开发和招商存在的问题，郑晓军提出一些建议。首先，他认为，每个产业都有其自身的发展规律，产业园区很多时候起到的是一种聚集作用。如果缺乏协同关系这个核心点，只是生拉硬拽地将一些产业硬性聚拢在一起，达不到产业聚集的效果。其次，他认为，园区的灵魂和前期的产业规划息息相关，开发之前一定要做好规划，规划时的定位决定了园区应该倡导怎样的文化。后期所要做的就是根据规划招商引资，明确吸引哪些企业入驻，拒绝哪些，不加以选择是不可取的，不能没有目标和方案。

　　对于郑晓军而言，他最烦恼的是国内很缺乏产业地产投资人才。因为传统的企业和体制没有办法去吸引如此多的优秀人才，所以他们采用的解决办法是合伙制，以此来吸引行业人才。

　　相比产业地产，这两年越来越多的开发商转战传统商业地产，针对这一现象，郑晓军认为这是羊群效应，“开发商没有认清自己公司的发展战略，只会跟随头羊”。他认为，开发和运营商业地产需要很强的产业链整合能力。

　　受政策调控影响最大的住宅市场是否还有机会？郑晓军认为，随着城市化进程的快速推进，住宅地产仍然有很多机会。未来住宅地产的投资机会将主要在细分市场的住宅地产(比如青年公寓、老年公寓、白领公寓等等)和不同产权的住宅地产(比如公共租赁房、酒店式公寓、共管式公寓、房屋合作社等等)。

　　主业转为投资产业地产，旗下两基金预计年化回报率50%

　　理财一周报：绿野资本这几年发生了哪些主要变化？在国内目前有哪些业务？哪块业务是公司的主要收入？

　　郑晓军：从2009年开始，绿野资本开始发生较大的变化，主要体现在：业务重点从原来的金融衍生品转为以产业地产领域为主；业务区域从原来的以北美为主到业务遍布全球五大洲，尤其是以大中华区为主；业务领域从原来的单一基金管理业务到产业地产的全产业链，从产业规划、专项规划、产业投资到招商引资、城市配套设施建设。

　　在国内这几块业务都有涉及，目前投资业务还在投入期，公司的主要业务收入还是规划咨询和招商引资方面。

　　理财一周报：公司地产投资现状如何？

　　郑晓军：目前在几个城市都在进行科技园区和城市配套设施的建设。

　　理财一周报：绿野资本的核心竞争力是什么？

　　郑晓军：我认为，绿野资本的核心竞争力来自它构建产业生态圈的理念、产业地产垂直整合的竞争战略、资本加地产的投资业务模式。

　　理财一周报：目前绿野资本的基金现状如何？资金来源、规模、投向、回报率是怎么样的？

　　郑晓军：目前绿野资本在海外有5亿美元的基金、在中国大陆有35亿元人民币的基金。资金主要私募于政府、企业和高净值人士。一级市场主要投向产业地产，二级市场投向成熟期企业。预计年化回报率在50%。

　　与地产基金合作是地产公司主要出路

　　理财一周报：最近各地出了年度房价调控目标，只有北京首次出现了“降”字，您怎么看待各地出的房价调控目标？

　　郑晓军：在预料之中。在高货币增发率和高通胀压力下，作为主投资渠道的房地产降价预期不大。

　　理财一周报：受政策调控，国内的地产行业和开发商发生了哪些变化？未来行业投资趋势是怎么样的？

　　郑晓军：随着住宅地产受到政策的严厉调控，国内地产行业的主流企业在向保障房和产业地产转型。同时未来的行业投资趋势将从以物业开发为主转向以物业经营为主。