传京上调二手房最低过户指导价 禁“阴阳合同”

　　最低过户价与实际房价之间的高额悬殊使得二手房交易中的“阴阳合同”屡禁不止。日前，有消息称，北京将对二手房最低过户价进行调整，新版的最低过户指导价已制定完成，近期将公布。但调整后的最低过户价达到什么水平，目前尚不清楚。

　　早在3月底，《每日经济新闻》记者就曾接到来自中介人员的电话，据其介绍，北京市将于4月2日开始提高最低过户指导价，购房人所需缴纳的税费将因此提高。但这一业内盛传的提价通知并未如期而至。

　　新规究竟何时出台？具体有哪些调整？在目前看来仍是一个谜，但记者采访发现，这一调整对于“限购令”调控之下的北京二手房市场来说，又将是一记重拳。

　　市场传言：京二手房最低过户价上调

　　最低过户价的调整已然成为悬在房产中介头上的“达摩克利斯之剑”。进入4月以来，有关二手房最低过户价将提高的消息传得沸沸扬扬。在日益惨淡的市场交易下，这也成为吸引购房者出手的一个理由。

　　“如果调整，一套住房的购房成本大约要增加几万元到几十万元不等。”日前，北京通州区果园附近的中介人员李先生告诉《每日经济新闻》记者。据其介绍，目前通州地区的最低过户价为3200元/平方米，而该区域的二手房成交均价则在1.8万元/平方米左右。

　　随后，《每日经济新闻》记者从天通苑、望京地区了解到，这两地的二手房最低过户价分别为3621元/平方米和6192元/平方米，与实际成交均价依然差异悬殊。

　　这期间的悬殊，便是滋养“阴阳合同”生存的土壤。

　　“现在购房，我们可以按照最低过户价给您做，所缴纳的税费也是根据这一价格标准核算的，如果向上调整（最低过户价），成本就加大了。”望京广顺南大街附近的一位中介人员告诉《每日经济新闻》记者，以目前望京地区一套100平方米的二手房为例，成交均价在23000元/平方米，总房款约230万元，如果已满5年，购房者在成交中只需支付1.5%的契税。但在成交时，中介可通过“操作”，按6192元/平方米的最低过户价来计算税费，所需要缴纳的税费与以真实交易价格 （23000元/平方米）计税，相差2.5万元左右。对于未满5年的房子来说，则需要额外缴纳营业税和个税，如此一来，差额则在几万到十几万元不等。

　　记者从多家中介了解到，对于二手房最低过户价的调整幅度，业内盛传为“上调1.7倍”。

　　“目前都没有明确的通知，我们也是接到一些内部消息，说是上调1.7倍，如此一来，通州地区的最低过户价将接近6000元。”上述李先生告诉记者。

　　前述望京地区的中介人员也表示，该区域调整后的最低过户价大约会在1万元/平方米左右。

　　记者采访：地税局尚未接相关通知

　　针对过户价可能提高的消息，《每日经济新闻》记者日前致电北京市地方税务局咨询热线，工作人员称，目前的确听到有类似的信息传出，但该方面的政策由住建部发布，北京市地税局只负责执行，目前尚未接到相关通知。

　　“前段时间一直说要调整，但目前也没定具体什么时候出台，究竟怎么调整。”北京市房协副秘书长陈志对记者说。

　　随后，记者致电中国住宅和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，其表示“并未听说相关的政策信息”。

　　在采访中，也有业内人士认为，如今二手房交易市场十分惨淡，政府不会在此时再出台政策，“（二手房）过户价调高，肯定会影响购房人的积极性，如此一来，市场将更为惨淡，在市场低谷期，预计政策不会密集出台。”

　　但链家地产副总裁林倩对此有不同的看法，“出台政策最大的风险就是不能造成房价上涨，调整最低过户价是整顿市场、规范市场的手段，选择合适的时机出台十分重要。”

　　在林倩看来，该政策的出台势必会造成交易量的萎缩，在购房成本提高与交易量萎缩的冲击下，购房意愿降低，业主只能选择降价或承担一部分税费。“所以从市场的角度来说，（成交量）不好的时候出台更合适。”

　　链家地产首席分析师张月认为，在目前僵持的楼市下，北京相关政府部门调整二手房交易中的最低过户价标准，将在京城二手房市场掀起一场不大不小的波澜。她认为，鉴于一些不守法的中介在二手房交易中操作“阴阳合同”的事实，最低过户价标准提高后，意味着不少二手房交易中税收将增加，而一般在二手房交易中，买方都会成为最后的缴税者，因此导致这些购房者购房成本增加。为了降低购房压力，一些买方会将目光投向一些低价房或税收成本较低的房源，如居住满5年的房屋。正是基于此，二手房市场中高成本房屋出售难度可能将加大。迫于压力，部分高价房业主也可能被迫降价出货。

　　业界激辩：“阴阳合同”难言消失？

　　目前北京市执行的最低过户指导价自2006年沿用至今，这一指导价主要按区域划分，较为笼统。“二手房不同于一手房，成本很难估算，价值的认定也有很多标准，即使是同一个小区的房源也因装修、户型等原因而有所差异。”对于目前的标准，林倩认为“并不十分完善”。

　　“我们很期待政府在调整最低过户价的同时，也不再以此为最低计税价，即计税价与成交价脱钩。”在林倩看来，单独计税的好处，可以避免“阴阳合同”的出现和网签的尴尬。目前网签的数据大多被认为不能真实反映市场状况，如果计税价能与成交价脱钩，网签时，买卖双方也就不会顾忌是否写上真实的成交价格了。

　　采访中，有人士认为，至少在公开层面，北京市政府手中并没有一套权威可信的二手房价格跟踪系统，因此，本应以市场实际价格为参照标准而制定的最低过户价标准，可能面临无参照标准的尴尬。

　　但也有中介经理对此给予否定。这位中介经理说，因制定最低过户价而需要参照的北京二手房价格跟踪系统，政府手上可有3个选项：首先是银行的评估价系统；其次，北京住建系统可在每个区县选择1~2家经纪公司的成交数据作为调查样本单位获取数据；最后是二手房网签系统。

　　但这位中介经理解释说，由于“阴阳合同”的存在，北京二手房网签系统的数据严重失真，因此在制定最新的最低过户价标准过程中，以网签系统数据为参照物的可能性几乎为零。

　　另一方面，若新的二手房最低过户价标准出台，是否能够消灭“阴阳合同”？

　　对此，一位中介经理释疑说，由于最低过户价只是一个区域或具体楼盘的最低过户价格，原则上会低于一个区域或楼盘所有房源成交实际价格，因此，最低过户价标准再提高，会减少“阴阳合同”的操作空间和由此带来的逃税空间，只要楼市中的买卖双方、中介工作人员仍然不诚实守法，“阴阳合同”将依旧存在，很难消失。