海口拟微调限购令 专家称获批可能性不大

　　限购令铁幕裂开了一条缝。

　　4月26日，海南海口市传出取消楼市限购的消息，引发全国关注。恰逢国务院房地产调控督察组刚刚结束调研之际，海口市有关部门立即做出澄清：取消限购系误读。

　　但传言并非空穴来风。海口市有关政府部门确实表示，考虑对限购进行微调，旅游地产或不被纳入限购范围。知情人士并告诉记者，海口已经拟定了开放岛外人士购房的实施细则，并上报国务院。

　　有业内人士指出，在持续的限购政策之下，海口楼市70%的岛外需求被抑制了，高端旅游地产尤其受到影响。海口市政府希望限购可以打开一条缝，以发展国际旅游岛计划的设想。

　　一手发展旅游岛，一手执行楼市调控，海口地方政府在两者间究竟如何权衡？

　　限购微调

　　“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则。”4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上的讲话，引起轩然大波。

　　26日，上述讲话一经报道，“海口叫停限购令”、“楼市降入冰点”等传言纷至沓来。当日下午，海口市住房和城乡建设局（以下简称住建局）有关负责人对记者澄清，“我们也看到了这方面的报道，这个传闻不属实，海口市从来没有提出不限购”。

　　海口住建局市场管理处处长戴开权接受记者采访时称，之所以会出现这样的误读，主要是源于对于“限价不限购”的错误理解。他说，“限价不限购”要分开来看，“限价”主要是指海口日前公布的房价控制目标，要把海口的房价控制在一定范围之内；“不限购”则是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理，将其不列入限购的范围。

　　“我们执行‘限购令’的做法不会改变，但或将对目前的‘限购令’进行微调，不搞‘一刀切’。”戴开权说，这个现在也只是构想或计划，并没有付诸实施。

　　前述住建局负责人也指出，房地产调控政策出台，对海口市房地产业产品结构调整来说，是一个重大契机。海口作为国际旅游岛中心城市，要做到既确保本地居民的基本住房需要，又满足岛外人士旅游度假需求。因此，海口市会积极调整房地产产品结构，引导发展高端的旅游房地产。

　　本报记者从海口市住建局了解到，海口市将对在建的没有明确分类的房地产项目，细分为住宅类和旅游类房地产。对住宅类项目严格执行国家房地产调控政策。而对旅游类房地产项目，规范市场，加强监管，大力发展符合国际旅游岛建设要求的避寒、疗养、养老、休闲、度假居住型房地产。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，旅游房地产的概念可大可小，以岛外眼光视之，放之海南而皆准。换言之，海南房地产约等于旅游房地产，皆“不列入限购的范围”。所以对限购令进行调整云云，还需拭目以待。

　　微调背后的苦恼

　　海口业内人士指出，海口此次限购微调背后的推力，是海南省房地产业受限购影响巨大。

　　记者从海口市住建局拿到的数据显示，海口市第一季度商品住房成交量和面积同比下降38.63%和19.1%。

　　另据国家统计局公布的数据，海口市住房价格指数同比涨幅下降17.4个百分点，环比涨幅下降0.4个百分点，在全国70个大中城市中，分别列为50位和53位。

　　成交量和房价指数双双下滑的背后，是楼市调控下海口市“土地财政”数字的尴尬。

　　海口市地税局的数据显示，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。3月份，建筑业营业税收入4425万元，同比下降33%；房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9%；一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%。

　　而在过去的5年，土地出让金、房产营业税、土地增值税等房地产业的相关收入，是海口财政主要的来源。

　　事实上，房地产在整个海南省都居于支柱地位。房地产业相关税收收入占地税总额的40%以上，2010年房地产业税收是2005年的7.8倍。

　　仅2010一年，海南省房地产开发投资实际完成467.87亿元，实现税收104亿元。同期，海南省地方财政一般预算收入为271亿元，土地财政占比接近40%。

　　对于土地财政的巨大贡献，“岛外人士”功不可没。以海口市为例，房地产总量的70%左右销往岛外，房地产市场“外向型”特征显著。

　　但不可否认，发展旅游地产拉升了海口房价。

　　海口房地产价格虽在全大中城市中处于中下水平，但对于普通工薪阶层来说，买房仍遥不可及。一位海口市的出租车司机对记者说，现在房价这么高，像他们这样的本地人一辈子都很难买到一套房。