美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。但美国经济学家认为，这波优级房贷违约潮应不足以摧毁美国今年可能出现的房市复苏。

　　优级贷引领第二波违约潮

　　根据美国通货监理局以及储蓄机构监理局公布的最新数据显示，缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季已经比前一年增至83.8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。

　　优级贷的房主很多在此轮危机中沦为失业大军的成员，是造成大量逾期未还贷违约的重要原因。编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒与凯斯说，失业潮冲击的对象不分贫富，因此房贷违约仍将在今年续增，为美国楼市复苏带来压力。去年就已有愈来愈多优级房贷(prime)的房贷户还不出钱，而即便今年的经济复苏前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。美国房贷银行协会首席经济师布尔曼指出，在查封的止赎房屋中，利率可调整型(ARM)优级房贷所占比率在2009年倍增至10%；固定利率优级房贷所占比率也倍增至1.95%。值得注意的是，当基准利率大幅下降，可调整型房贷的每月还款金也随之减少时，这种房贷的违约率却大幅上扬。布尔曼说，今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低，但是借这种贷款的房主照样还不出钱。

　　中产阶级或成罪魁新祸首？

　　随着失业率的节节攀升，占美国约65%到85%的人口的中产阶级处境堪忧，导致了该阶级大量背负的原本风险较低的优级贷出现大量违约。通常而言，家庭年收入从3万美元到15万美元都属于中产阶级，华盛顿智库“第三条道路”经济学家吉姆·凯西尔则把家庭年收入4.9万美元以上列为中产阶级。

　　可如今越来越多人(包括中产阶级)能否取得收入成为首要问题。根据彭博社调查，美国2009年全年的平均失业率预估将在10%以上，将是1948年开始调查失业率以来最高纪录。凯斯说：“裁员不分薪水高低，有钱人、低收入户与中产阶级都会遇上裁员，而这些人都可能会有房贷。”

　　除此之外，美国商业地产面临的困境同样令人担忧。近日穆迪商业地产价格指数显示，与2007年的峰值相比，美国商业地产价格迄今已经下跌41%。投资分析师认为，从目前到2012年，有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期，其中有大量贷款为2007年所贷，而当时正是有毒资产问题最严重的时期。

　　此次违约潮难酿新一轮危机

　　与次贷危机爆发后政府再收拾烂摊子不同，此次美国政府在经历过次贷危机时的救援措施仍没有停歇，能够在一定程度上控制风险，不至于酿成新一轮危机。凯斯也认为，这波优级房贷违约潮应不足以摧毁美国今年可能出现的房市复苏。毕竟现在的优级房贷不像当初次贷式的“空手套白狼”。美国总统奥巴马曾经承诺，要帮助900万户美国家庭保住房产。奥巴马政府推出的7000多亿美元经济援助计划中，涵盖用于拯救楼市的750多亿美元。美国全国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，美国旧房销售量2009年11月份比前月增长7.4%，经季节调整按年率计算为654万套。该协会首席经济学家劳伦斯·云估计，税收优惠计划今年带动了35万到40万名购房者。美国财政部也在2009年年底宣布，将取消对房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限。一系列“维稳”措施让此次违约潮的杀伤力大打折扣。