持续多年的中国地产调控，简直堪称经济学教科书价格理论的典型案例：价格由供需决定，而交易成本上升只会导致成交萎缩，而非价格下跌。

　　国家统计局今天(8月18日)上午公布，7月份全国70个大中城市中，只有海南三亚的新建商品住宅价格较去年同月回落，其它城市均呈上升。其中，29个城市的涨幅达到或超过5%。南昌、乌鲁木齐、丹东的涨幅达到或超过9%。新建商品住宅，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。鉴于二三线城市房价继续上涨，7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议提出，对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。为此，在楼市即将进入金九银十的黄金销售期之际，住房和城乡建设部于8月17日公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，二三线城市的限购令公布在即。

　　但我们看到，即使在持续多年的地产调控之后，中国各大城市房地产价格固然涨跌不一，但大趋势依然维持上涨。无数“房地产价格即将出现拐点”的呼声中，7月份中国房价总体依然向上，这实在让空头们多少有点丧气。因为人们却忽视了一个最基本的经济原理：商品价格永远都由供需力量决定，无论是限购令还是地产税，最终只是抬高交易成本，实际上还是变相加价，最终导致交易萎缩而非房价下跌。

　　譬如一套价值一百万的住宅，限购令或者地产税出台之后，交易成本上涨10%。但买家之前能出一百万，政策出台之后，还是一百万的购买力，其收入不可能因为政策而发生变化。此时地产商即使降价10%促销，买家最终还是要出100万，不过那额外的10万交给政府罢了。但地产商通常形势下不会降价促销，因为它成本在那里，降价促销要亏本，只要资金链撑得住，它就死扛下去。在利率不变、和按揭买房是市场交易主要模式下，卖方资金链不会断，买家购买力也不会萎缩，只不过因为交易成本高昂所以陷入对峙僵局，所以地产销售会降温，但绝不会降价。

　　如果利率上调，那么地产商固然因为资金链断裂而割肉跳楼大甩卖，但购房者也因为按揭成本高昂而购买力萎缩此时才会地产崩盘出现。但崩盘后，消费者也未必能有多少好处，因为是自己买不起房子，所以才导致崩盘，而不会因为房价崩盘后就能买得起了。公众经常因为误解这个道理，而内心企盼房地产崩盘，其实是因果颠倒。

　　抑制房价满足市场需求的王道，应该是增多供给而非抑制需求，或者增高成本。但无论是现有土地供应机制或者地产调控政策，都不鼓励降低住宅成本以增多供给，譬如让小产权房合法化，就足以抑制现有城镇高房价，但调控政策非但不搞制度变革，反而回归计划经济，采取可疑的保障房供给计划。至于房产需求，由于实际负利率长期持续，所以不可能萎缩，这种情势下的地产调控现象，将成为经济学教科书价格理论的典型案例。