田新杰

　　近段时间以来，新房市场的优惠促销越来越多，但细心的购房者却也发现：不少打出优惠的楼盘，优惠后的实际价格与之前的售价相比，却有明显上涨，不止一个项目涨幅超过10%。这种房价“假摔”现象并非个案。

　　尽管调控没有任何放松的迹象，但不少开发商仍然心存侥幸。假摔会不会走向真摔，或许即将到来的金九银十方可见分晓。

　　部分开发商依然观望

　　近日，一组最新的售价比较数据披露，上海为代表的不少城市，优惠促销楼盘一直在上演“假摔”。

　　据新浪乐居统计，从上海8月优惠楼盘数据中选取了打折幅度相对较大的25个楼盘，对比其近几个月的成交价与目前的折后价发现，逾四成楼盘折后价高于此前成交价，浮动区间在0.36%-10%。

　　开发商优惠幅度是多少并不重要，最重要的是优惠后的价格。有不少业内人士认为，目前部分开发商仍没有降价的动力。

　　上海打折幅度较大的25个楼盘，共11个楼盘(逾四成)折后售价高于此前几个月的成交价。其中一个名为“艺泰安邦”楼盘，称购房9.2折优惠，报价16500元/平方米，折后15180元/平方米。但此前的实际成交价格为12783元/平方米，单从成交价格看，优惠后售价实际上涨高达18%。

　　位于浦东新区的临港蓝色城邦，其目前给出的优惠为“全款每平方米减800元，贷款每平方米减600元”，报价为11000元/平方米，折后价为全款每平方米10200元/平方米，贷款每平方米10400元/平方米。根据克而瑞对该楼盘此

　　前半年成交数据的跟踪监测，该楼盘今年8月的成交均价为9376元/平方米，7月的成交均价为9279元/平方米，6月的成交均价为9700元/平方米，5月的成交均价为11680元/平方米，4月的成交均价为9394元/平方米，此前几个月的成交均价仅为8528元/平方米。比较后发现，该楼盘目前的折后售价比此前的成交价高出10%。

　　其余打折楼盘也出现了类似现象，优惠后的售价高出了此前的成交价，优惠只是为了博取购房者的眼球。

　　另有统计数据显示，9月上海即将开盘的38个楼盘中，仅有3个楼盘明确开盘时会有优惠措施，所占比例不到一成，且优惠幅度有限。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，近期上市楼盘中，降价仍具有一定的标志特色，但实际降价力度均有保留。“大华锦绣华城”和“始尚佳苑”实际交易价格与开盘前报价相比分别有大约10%和15%的落差，但相比早期产品和周边项目，价格优势大幅缩水。

　　类似的情况不仅仅在上海等一线城市。一位长三角县级城市的业内资深人士日前告诉本报，该市近期新开一个别墅楼盘，报价15000元/平方米，创下了该市商品房历史新高，但依然出现一房难求的局面，而一年前该市同类产品的市场单价不足万元。

　　金九银十见分晓？

　　近期，限购、限贷等声音不断，调控持续收紧之势在进入下半年未见丝毫改变，但市场的表现，却与调控趋向并不完全吻合，调控与市场的博弈关系“微妙”。

　　上海中原研究咨询部监测报告显示，7月豪宅市场在新增供应的带动下，交易总量出现小幅增长，8月的新增供应量将继续盘活整个豪宅市场。部分高端大盘“逆市热销”，如8月华润·中央公园在首次别墅开盘中，当天推出的12套270平米起的千万级城市小独栋产品全部售罄。

　　从目前优惠楼盘的实际成交价格来看，上海等多个城市楼市实质性的打折降价的局面似乎尚未真正出现。

　　更有甚者，有不少业内人士据此力挺楼市。华东师范大学房地产系主任华伟认为，楼市拐点不会到来，只会出现统计数据上的拐点，房价涨幅放缓就已经是相对降价了。开发商宣传给出多少优惠并不重要，优惠后的实际价格才最重要。

　　华伟指出，在目前的楼市大环境下，多数开发商没有降价的动力。开发商资金链紧张其实最主要的原因在于拿地以获得后续开发的需要，但目前由于市场前景不明朗，多数开发商放弃了拿地计划。没有投资需求，就没有了缺钱的紧迫感，房子可以慢慢卖，给出的优惠更多的是营销噱头，吸引购房者的眼球。

　　不少开发商最后的信心，就来自上述分析逻辑，但交易量的表现，或许才是楼市真实走向的前兆。

　　宋会雍坦言，从上海等城市不少促销项目现场交易情况来看，当前程度的价格让步仍能够形成一定的吸引力，但具体效果远不如前，有不少项目百余套房源开盘去化率不足两成。

　　各地成交数据显示，在购买能力被严重限制的情况下，一手、二手住宅成交均明显下降，市场成交再度受阻。深圳更是显露出与2008年市场深度低迷时相似的迹象。近几周来，北京、上海等一线城市供过于求的态势愈加显著，一二手房价全面松动或许就在眼前。中原地产分析师直言，未来2月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，价格下跌将是大势所趋。

　　8月以来，高端楼盘的二手房东心态出现松动。根据21世纪不动产上海区域市场中心近期的抽样调查显示，在浦东陆家嘴、徐汇中心等板块，高端业主普遍可接受5%-15%的议价，原因是楼市调控政策趋严，高端物业的市场需求受到极大抑制，预期获利空间缩小。不少业主希望尽快出手所持物业，抽身离市或套现转投其他市场。

　　上海搜房网数据监控中心截至8月19日统计，2011年9-10月上海市场预计将有69个住宅项目开盘(其中公寓项目56个，别墅项目12个，混合盘1个)，月均开盘量为35个，环比8月份的33个(截至8月19日统计)上升6.1%；同比2010年9-10月最终91个的开盘量减少24.2%。此外，8月预计上市的33盘截至19日只有8个如约推出，预计余下的25盘中将有一定比例延期到9月或10月。

　　在供应放量面前，“假摔”成为房价博弈的最后一道分水岭，随着“金九银十”供应放量冲破“假摔”，房价真正的拐点为时不远。