张艳红 杨朝娇

　　大量产品堆积到第三季度出货，使得开发商在这个秋季，将不得不采取更为积极的促销措施。

　　据媒体报道，富力地产董事长近日在公司的中期业绩发布会上，出人意料地宣布了下调房价的消息：“价格在政府的号召之下，只能做出向下的调整。”

　　富力绝对不是第一个调价的开发商，当然也不会是最后一家。事实上，大部分企业都已经作出调价准备，以应对即将到来的供应高峰期。

　　富力公开宣布调价

　　在此之前的一周，雅居乐地产董事局主席陈卓林，同样也是在中期业绩发布会上，却含蓄地表达了“不降价”的意思。

　　虽然富力和雅居乐两家的商业模式并不完全相同，但经营思路上因为都追求“高毛利”而存在一致性。两家企业的中期业绩报告显示，富力地产和雅居乐上半年的毛利率分别为49.1%和52.4%，净利率则为18%~20%左右，高于万科、保利、中海等追求快速周转的开发商。因此，前者降价的诉求也远不及后者强烈。

　　数据显示，富力地产今年1~7月份单月平均销售价格已经呈现微弱下降趋势。1月份成交均价为17141元/平方米，但从2月起，其月度销售均价一直维持在15000元/平方米上下。

　　据该集团旗下位于北京、上海、广州、天津、成都、海南等多个项目售楼部透露，集团没有做大的价格调整，但部分产品确实推出了一些优惠举措，例如九五折优惠，这些优惠也都是近期才出台的。

　　富力地产中期业绩报告显示，集团上半年完成销售人民币134亿元，离全年400亿目标仍有距离。对此，该集团表示：上半年可售货量仅占全年的25%，剩余大部分货源会于下半年推出，预计货量的增加将使得完成全年任务达成难度不大。

　　三季度房价或松动

　　自从年初宏观调控政策相继出台以来，尽管各地楼市成交量大幅度下降，但多数城市的价格却依旧坚挺。

　　广州市国土房管局刚刚发布的前7月房价数据显示：今年1~7月广州十区新建商品住宅均价为13175元/平方米，同比涨幅为3.68%。而2010年市辖十区新建商品住宅均价为13074元/平方米，与2010年全年相比，价格仅微升0.77%。

　　广州市国土房管局市场处处长陈大旺表示：“新建商品住宅均价只是房价调控指标中的一项，房价调控指标包括新建商品住宅、限价房和经济适用房，因此政府也会将这些数据纳入跟房价调控目标作比较。2010年市辖十区新建住房的均价为12661元/平方米(包括新建商品住宅、限价房、经济适用房)，2011年1~7月份的均价与该数据相比上升了4.06%。而今年3月29日广州市公布的房价控制目标是涨幅不超11%，因此广州是有信心完成房价控制目标的。”

　　虽然均价没有出现明显下滑，但不少新开楼盘已经频繁出现一二手房价格倒挂的现象。

　　一家大型房地产企业营销负责人表示：由于各家企业下半年货量都较大，预计大家在定价上会有所让步。“老盘不方便降价，但是新开盘的定价会灵活许多。”

　　多位业内人士证实，公司旗下位于多个城市的楼盘都已经“事实性降价”，但对外却并未作过多渲染。

　　日前，碧桂园总裁莫斌透露，十里银滩在短短半个月时间内获得销售38亿。由此证实，该集团采取的低价策略存在极大竞争力。

　　多家房地产企业的中报数据显示，下半年的供应量占全年的绝大多数，致使很多城市9月起的供应量达到历史峰值。以广州为例，有统计显示全市十区二县市预计将于金九银十开盘或推货的项目达94个，其中全新项目30个，老盘新推64个。8月预计开盘的34个项目中，截至24号，仅有12个项目在本月开盘。大部分的项目仅是抢先在8月为“金九”预热，剩余都项目都推到了9月份，这意味着，下个月的广州楼市将迎来供应量的大爆发。

　　种种迹象显示，以价换量已经成为开发商无法拒绝的策略，只是很多企业都将“掩饰”得极为谨慎，不愿成为“冲锋者”。如广州一大型地产集团便秘密地在近期启动了“员工内部购房计划”，以七折优惠向员工卖房，以实现存货的快速周转。