《红周刊》特约作者 好买基金研究中心 陆慧天

　　随着QDII基金产品的日渐丰富，两只REITs基金引发关注，REITs即房地产投资信托。从国际范围看，主流意义上的REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　投资价值——

　　收益以分红为主，长期投资效果显著

　　REITs最显著的特点就是分红率比较高，一般各国的法律都规定REITs必须将每年收益的90%以上用于分红。近40年权益型REITs的年收益中约有65%来自分红，其余35%来自资产增值。一般来说，权益型REITs很少亏损，每年红利发放都比较稳定，年分红回报率在8%左右，近几年有所降低。总体看来，购入权益型REITs可以提供给投资者较高且稳定的分红回报。

　　从长期投资的回报看，REITs也有不错的表现。最近20年的数据显示，投资美国权益型REITs，标普500指数和纳斯达克指数的总回报分别为8.99倍、3.48倍和4.87倍，REITs的表现最好。从1991年投资开始，一直持有REITs期间只有1998年到2001年的总收益被股票指数超越。因此，长期投资REITs回报还是比较显著的。REITs和各类资产的相关性都不是很高，具体而言，全球REITs和债券市场是负相关的，和股票市场的长期相关性在0.5左右，和商品市场呈弱相关，系数在0.1左右。因此，从资产配置的角度看，投资REITs可以优化资产组合，在整体组合承受一定风险的情况下获得更高的回报

　　风险分析——

　　行业集中度高，短期可能有较大波动

　　投资REITs组合可以在各类型中进行选择，分散一定的风险，但总体来说，由于REITs本身的属性都是一样的，因此行业集中度非常高。即使REITs的标的物从属不同行业，在REITs之间进行组合也是无法有效降低风险的。

　　从波动率的情况看，70年代以来美国权益型REITs的年波动率一般在5%~20%之间，在2008年金融危机之前的平均年波动率为13.15%，小于股票指数。从短期看，在金融危机时期，REITs的波动率急剧变大，达到40%以上，远大于当时的股票指数，这和当时整个美国房地产市场不景气有直接关系，所以短期投资还是具有一定的风险。美国权益型REITs从1972年到2010年总体的平均年波动率为15.04%，这一数值介于代表价值股的标普500指数14.32%和代表成长股的纳斯达克指数20.05%之间。因此，REITs的波动率在一些情况下堪比股票，在投资时需要注意风险。从月度收益率的分布看，基本以0~2%为中心呈正态分布，因此长期来看是可以取得正收益的。但需要注意的是短期的风险，在分布的最左侧显示有部分的月度损失在10%以上，还是比较大的，而单月损失在4%以上的月份也超过总数的9%。因此短期投资可能需要承受较大的风险。

　　目前市场上有两只在发行的投资于REITs的QDII基金，从投资标的的本质来看，两者并无多大的区别，都是以投资权益型的REITs为主。两只QDII的主要区别在于诺安的投资地域更广。当然，由于美国市场上的REITs占到了一半以上，因此诺安的产品还是会和美国市场有比较大的关联度。如果细分全球REITs与美国REITs的收益风险特征，在金融危机过后，从近20个月的数据分析，全球REITs的月收益率为0.66%，月波动率为5.55%。而美国REITs的月收益率为0.85%，月波动率为5.92%。从这个角度看，全球投资的风险略低，但收益也略低。