每经记者 张敏 发自北京

　　“最近，还有一种谬论，国外的报纸也有，国内的报纸也有，说房地产项目这么沉重，都是过去分税制搞坏了，说税收都收给中央了，地方没钱了，所以只有发展房地产才有钱。”

　　《每日经济新闻》记者获悉，2011年4月22日，82岁的国务院原总理、清华大学1951届校友朱镕基来到清华园，在清华大学百年校庆之际与师生座谈。

　　在上世纪90年代的特定历史条件下，房改无疑是朱镕基面临的重要经济课题之一。在此期间，他力推的公积金改革、“安居工程”和保障房配建制度，都对我国的房地产市场发展产生了重大影响。

　　20年间，我国房地产市场经历了过山车般的起伏跌宕，牵动着整个国民经济发展的脉搏。据《朱镕基讲话实录》披露，直到朱镕基卸任前的2002年，他还在中央经济工作会议上表达了对这一问题的关心。

　　他说，“我现在的提法还是，在局部地区、个别地区，房地产已经出现一点热。同志们，从一点热到过热是很快的，半年就行，我对此有几十年的经验。这说明一个什么问题呢？就是我们一定要考虑可持续的发展。”

　　在沪率先建立公积金制度

　　朱镕基与房改颇有渊源。早在1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，提出要在全国分期分批推行住房制度改革，随后上海市便率先启动了房改试点。而在当时，朱镕基的职务正是上海市市长。

　　1991年，在借鉴新加坡制度的基础上，朱镕基经过反复论证，在上海建立了住房公积金制度。到1994年，这一制度被纳入《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中。

　　公积金制度的建立成为这次改革最关键的一步。1995年12月25日，已就任国务院副总理的朱镕基在“全国住房制度改革经验交流会”上说，“我认为公积金的使用和管理是房改的中心环节，关系到整个房改工作的成败。”

　　在当时收入水平相对不高的情况下，公积金的缴付比例被设定为5%，即“个人交5%，单位拿5%”，并设银行专户储存，由政府财政监督。

　　这一制度迅速在全国推广，并在很大程度上解决了住房资金问题。1997年1月24日，朱镕基在出席全国住房制度改革工作会议时，强调要对此继续推进。“这几年开过多次住房制度改革工作会议，都是在强调推行和完善住房公积金制度，但是从全国来看，目前住房公积金的归集率还不高，公积金提取的比例较低，进展也较慢，不够平衡。我认为现在是时候了，可以提高住房公积金缴存率。”朱镕基在这次会上说。

　　此后，各地不断出台地方法规，提高公积金提取比例。直到2005年，三部委出台的 《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》强调，公积金的提取比例应保持在5%到12%之间。

　　官方的数据显示，截至2010年底，全国住房公积金归集总额3.15万亿元，归集余额1.94万亿元。预计到“十二五”末，归集总额7.21万亿元，归集余额4.01万亿元。

　　但在另一方面，对于公积金的管理和监督却一直存有漏洞。有关人士告诉《每日经济新闻》记者，公积金管理留下的问题一直延续至今。2010年，住建部在28个城市试点公积金建设保障房，欲强化该笔资金的运用。对于这一政策，业界褒大于贬，但公积金的使用和监管中存在的部分问题，目前仍未得到真正解决。

　　大力解决安居工程资金缺口

　　公积金反映出房地产资金悖论的一个侧面：一方面是不断膨胀的公积金余额；另一方面，保障房建设却面临着较大的资金缺口。时至今日，这一问题仍在困扰着各级政府主管部门。

　　自上世纪90年代保障房建设伊始，资金问题就一直存在。1994年8月4日，国务院住房制度改革领导小组在北京召开工作会议，朱镕基在会上披露了一个数字：在当年的“安居工程”试点建设中，上半年地方资金到位率只有24%。

　　这样的情景似曾相识。在近年来的保障房建设中，资金问题一直是困扰保障房建设的瓶颈。2009年，全国人大常委会专题调研组提交的一份报告显示，截至8月底，当年保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

　　“安居工程”于1995年正式推出，主要由政府和银行筹款兴建，房屋直接以成本价向中低收入家庭出售。其后演变成经济适用房。

　　到1997年，“安居工程”面临的资金问题仍然十分明显。当年1月24日，朱镕基在全国住房制度改革工作会议上提出，要把“安居工程”和公积金制度结合起来，用以解决商品房建设的资金问题。他说，“解决住房问题的资金怎么解决？全部盖房子的钱都让银行来拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的实践表明，建房资金还得由国家、企业、个人共同分担。”

　　对此，朱镕基在上述会议上提出了一项影响深远的政策，即 “配建”。“地方政府要统一管理，经营性房地产公司都要承担一定比例的‘安居工程’建设任务，以经营其他业务的盈利弥补建造‘安居工程’可能出现的亏损。”

　　他还透露，这项政策是马来西亚住房部部长“介绍”的。在马来西亚，这已被列入法律条文中。

　　如今，商品房配建保障房已被纳入到土地出让的硬性要求中。这一制度在很大程度上解决了保障房建设的资金问题，但在调控深入、市场低迷的情况下，也造成企业拿地热情的减退。

　　而在保障房建设的资金方面，尽管政府不断尝试使用各种金融工具，但多位业内人士曾向 《每日经济新闻》记者表示，随着未来几年保障房建设保持在较大的规模，资金缺口仍是其面临的主要问题。

　　据住建部估算，今年建设1000万套保障性安居工程，共需资金约1.4万亿元，其中政府投入5000多亿元，社会力量投入8000多亿元。按住建部公布的数据，今年1~8月，全国保障房开工率已达到86%，但保障房建设的后续资金仍被认为是困扰其建设进度的主要问题。

　　警示房地产市场“过热”

　　上世纪90年代的房地产市场化改革，事实上还有着另外一个经济背景。1997年，亚洲金融危机爆发，受此影响，我国出口增长率出现下降，国内商品库存猛增，消费需求低迷，经济形势即将陷入低速增长中。

　　但有数据显示，当时全国居民储蓄高达5万亿元，这部分消费潜能的释放，经济复苏或可迎刃而解。在这一局面下，中央确定了一项重要措施——启动内需，具体做法则是催热房地产。

　　1997年初，朱镕基在全国住房制度改革工作会议上表示，“大力推行住房商品化、发展经济适用住房建设，是振兴整个经济的一个重要途径和必然选择。”

　　他说，“如果要提出新的经济增长点，首先就是实行住房商品化，加快住房建设。”他还特别强调，要大力发展和公积金结合的、有一定资金渠道建设的经济适用住房，不是高级住宅，也不是写字楼。

　　1998年1月以后，房地产市场进入一段快速发展期，但2000年之后的几年，中国房地产市场很快迎来第一轮泡沫。2002年末，朱镕基在当年的中央经济工作会议上曾明确提出警示，指出“房地产从一点热到过热是很快的，一定要考虑可持续的发展”。

　　2002年以后，我国房地产进入到一个快速发展阶段，并与汽车产业一起成为拉动国民经济发展的主要力量。2006年到2007年间，房地产吸引了大量民间投资，不少实体企业纷纷涉足楼市，并造成又一次市场泡沫。与此同时，有关“房地产绑架经济”的言论也甚嚣尘上，这也恰恰印证了朱镕基当初的担心。

　　如今，房地产市场进入理性的发展阶段，加之中央的强力调控，使得房地产投资虽仍然保持较高增速，但投资结构已经发生变化。多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，保障房投资已成为房地产投资的主要组成部分，并继续成为拉动固定资产投资的主要动力。

　　但有业内人士同时指出，在不少实体经济行业尚未真正复苏、投资渠道缺乏的情况下，民间资本投资房地产的热情仍然很大。因此，应在继续坚持调控的基础上，警惕房地产市场潜在的“过热”风险。

　　朱镕基在 《朱镕基讲话实录》中的关于房地产市场的讲话，现在看来，至今仍具有前瞻性。

　　目前国家对房地产的调控正在进行中，如何保证房地产的可持续发展，加强保障房建设，打击过度投机行为，依然是房地产领域的重要课题。