本期观点:

　　依然谨慎,配置“标配”:进入十月,我们看到十一期间销售数据同比下滑明显,十一后也仅回到节前正常水平,销售并未见大幅好转迹象;政策面,佛山中午出台限购放松,晚上即取消,说明中央对于房地产调控的定调还是没有松动,政策依然处于平稳期。我们上周在长沙、武汉、合肥三地调研的情况也显示,银行按揭额度趋紧、按揭利率上调对于需求杀伤较明显,加重了购房者观望情绪。行业刚出现下行趋势,政策面没有松动,我们认为地产股反弹的催化剂并不足,而且未来还存在市场的盈利预测以及NAV 下调的风险,短期内需要保持对地产股的谨慎,我们建议防御性配置行业龙头以及商业地产股票。

　　选股策略:A 股龙头建议关注万科、招商、金地;商业地产推荐金融街、金桥。

　　组合调整:维持仓位70%及股票配置。

　　板块回顾:

　　板块走势:上期,中金地产指数下挫1.8%,跑输同期中金A 股大盘指数1.8个百分点。个股方面,我们推荐的龙头股票及商业地产股主线期内基本持平或略微下跌,中小市值、三四线城市地产股下跌5%左右。

　　组合业绩:组合净值期内下跌0.1%,与大盘跌幅持平,跑赢行业1.7个百分点,万科期内上涨2.4%,招商-2.0%,金融街1.3%,金桥-2.4%。

　　焦点关注:

　　中部区域地产、银行联合调研纪要:我们上周走访了长沙、武汉、合肥三地的开发商和银行,我们发现,9月旺季不旺主要是受按揭信贷额度收紧、房贷利率提升影响,首套房利率已经从7月份的基准利率上浮至目前的1.1~1.2倍左右(对应房价上涨13%左右),部分银行甚至将利率提至1.3~1.4倍,而且9月开始银行对于按揭审批的流程明显加严,放款周期也相应拖长,有部分项目8月下旬销售,至今未获得放款。我们认为,限购+限贷两者叠加使得有购买能力且有购买资格的买房者在近期观望情绪较严重,如果目前银行信贷资金偏紧的情况延续下去,10、11月份虽然推盘将上升,但销售能够大幅反弹的概率较小。另一方面,由于开发商资金面不如想象中紧张,我们没有看到有明显的价格调整迹象,而且价格较2010年还有一定的同比涨幅(约10%~15%),但是多数楼盘去化率尚可,是以少拿预售证、少推盘为代价换来的结果,11月~12月的供应压力还是较大。我们也注意到开发商在建楼盘并未有明显停工现象,但是占用建筑商资金的现象开始增多,由于投资、开工的惯性,我们认为,今年投资出现大幅下滑的可能性较小,投资、开工的向下调整可能在2012年初出现。详情参见2011年10月17日报告《银行笑看地产软着陆》。