预计房地产公司3季度业绩大多延续2季度表现,最终业绩仍须看4季度结算。

　　根据我们对重点覆盖的23家重点公司2011年3季度业绩的跟踪测算,预计大多数公司3季度业绩增长与2季度基本一致,其中累积同比增长的有14家,而2季度累积同比增长的有13家;3季报业绩同比增长在30%以上的有保利地产(40-50%)、招商地产(40-50%)、荣盛发展(50%-60%)、世茂股份(90%-100%)、金融街(150%-160%)、冠城大通(100%-110%)。受较差的销售市场和货币环境拖累,世联地产业绩增速从正转负。除招商地产、陆家嘴、金融街3季度业绩将达到我们预计的75%以上,其他房地产公司4季度结算仍是大头,全年业绩须看4季度结算情况。

　　销售疲软将持续,对房地产公司今明两年业绩负面影响较大。申万覆盖的22座城市在9月份仅实现1106万方新房销售面积,环比8月仅上升6%,去年同期销售环比增长达到37%;我们预计10月份销售仍较为疲软,将对房地产公司今明两年业绩产生较大的负面影响。较差的信贷环境(首套房贷上浮利率、按揭回款周期不断变慢)和中央坚定的政策决心(佛山限购令松绑一日游)都表明房地产市场景气仍会下降,而类似08年的房地产救市政策只会是中央政府的排在最后面的选择。无论是不降价死扛还是(试图)降价快消,房地产公司盈利能力仍在不断下降,资产负债表的健康程度仍将是投资者重点考量的对象。

　　建议继续关注龙头和销售良好的公司。目前行业景气度仍处于下行阶段,但出现08年极端情况的概率不大,我们下调了部分公司的盈利预测,包括:万科A(2012年业绩从1.31元下调至1.15元)、保利地产(2011年业绩从1.18元下调整1.16元、2012年业绩从1.68元下调至1.48元)、中天城投(2011年业绩从0.81元下调至0.70元)、滨江集团(2012年业绩从1.47元下调至1.35元)、嘉凯城(2011年业绩从0.83元下调至0.55元,2012年业绩下调至0.85元)、陆家嘴(2011年业绩从0.77元下调至0.7元、2012从0.89元下调至0.85元)、荣盛发展(2012年业绩从1.22元下调至1.15元)、世茂股份(2012年业绩从1.41元调整至1.21元)、世联地产(2011从0.92元下调至0.88元,2012从1.31元下调至1.25元)、金科股份(2011年调整至1.2元)、首开股份(2011年从1.2下调至1.05元,2012年下调至1.3元)、福星股份(2012年业绩从1.05元下调至0.98元)。我们建议投资者从价值和配置的角度来看房地产股的投资,重价值、轻政策,优选个股仍为当期主要的投资策略,重点推荐保利、万科、金科、st 国祥和苏宁环球。