行业近况:

　　统计局今日在“1-10月份固定资产投资主要情况”中公布了同期全国房地产市场运行情况,开发投资49,923亿元,同比增长31.1%;新开工面积16.0亿平方米,同比增长21.7%;施工面积47.5亿平方米,同比增长28.4%;竣工面积5.0亿平方米,同比增长18.5%;商品房销售面积8.0亿平米,同比增长10.0%,销售额4.4万亿,增长18.5%。

　　评论:

　　开发投资增速如期回落,但仍维持高位:10月单月开发投资5,698亿元,环比下跌11.6%;累计投资额5.0万亿元,增长31.1%,较上月下降0.9个百分点,其中住宅投资3.6万亿元,增长34.3%,较上月下降0.9个百分点。本月投资增速放缓符合预期,我们判断虽然投资增速年内将持续放缓趋势,但全年仍将维持高位。

　　新开工面积增速回落,符合预期:10月单月新开工1.3亿平方米,环比下降20.8%;累计新开工面积16.0亿平方米,增长21.7%,较上月下降2.0个百分点,符合预期,我们判断未来新开工增速依然呈放缓趋势。

　　单月销售下跌,符合预期,但下跌幅度超预期:10月单月商品房销售面积8,364万平方米,环比显著下滑26.9%,同比下滑9.9%;单月销售额4,514亿元,环比下滑25.4%,同比下跌11.1%。累计销售面积8.0亿平方米,同比增速10.0%,较上月下降2.9个百分点;累计销售额4.4万亿元,增速较上月下降4.7个百分点至18.5%,其中,住宅销售面积增长9.0%,销售额增长16.3%。我们的重点城市销售月报监测显示,主要一二线城市十月成交环比上涨4%(图表8),显示三四线城市主导了十月销售下滑。我们认为销售显著下滑意味着市场调整正在加速进行。

　　累计销售均价回落,符合预期:10月单月住宅均价5,054元/平方米,同比下降2.7%;累计住宅均价5,131元/平方米,同比上涨6.7%,增速较上月下降1.4个百分点。我们判断随着未来供给快速释放,价格增速将进一步放缓。

　　自筹资金是主要资金来源:开发企业本年资金来源6.8万亿元,同比增长20.2%,较上月减少2.5个百分点。主要受益于自筹资金的快速增加(同比增速30.8%,占本年资金来源41.2%,与上月持平)。

　　数据前瞻:市场近期已经出现明显调整迹象,但我们预计投资和销售增速仍将维持较高水平。随着未来几个月供应释放力度加大,房价调整迹象将更为明显,而新开工、土地购置将逐步走低。结合中金住房价格指数和租金指数走势,我们认为行业底部将出现在2012年一季度或二季度初。

　　公司层面,与行业19% 的销售额增速比较,目前已经公布10月销售数据的公司,其销售额同比增幅20%以上的有:

　　A 股万科(24%)、保利(25%);港股华润置地(58%)、碧桂园(37%)。

　　估值与建议:

　　总体看来,投资虽有放缓但全年维持高位已成定局,房价增幅趋缓但上涨趋势尚未根本扭转,短期内政策不会退出,但市场下调速度正在加快,房价实质性调整临近。我们认为政策放松将出现在明年年中,一二线城市交易量触底反弹,三四线延续平稳态势。地产板块在行业触底前难有系统性机会,震荡市中建议投资者关注两条主线1)高销售、有业绩龙头,2)商业地产。A 股推荐万科、招商、金融街;H 股推荐中国海外、龙湖、华润置地、融创中国、方兴地产和瑞安地产。