加强存量房交易税收征管和本市普通住房标准调整工作相关问题的解答

　　(一)开展存量房评估工作的政策依据是什么？

　　存量房评估工作是“应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估”的简称。2011年初，国务院出台了关于进一步做好房地产市场调控工作的“新国八条”，其中明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。市政府在“京十五条”贯彻落实意见中明确规定财政部门会同税务、住房城乡建设等部门负责开展此项工作。财政部国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)和《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2011〕61号)对此项工作进行了具体部署。为此，市财政局、市地税局、市住建委联合制发了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》(京财税〔2011〕418号)，在全市范围内，实施运用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的措施。

　　(二)开展存量房评估工作的目的是什么？

　　存量房交易双方作为纳税人应当如实申报成交价格，并按照国家税法规定缴纳相关税费，对于存量房交易申报价格明显偏低且无正当理由的，税务机关根据《征管法》的相关规定依法进行核定征收。

　　我市在2006年开始应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估。五年来，存量房交易量稳步攀升。我市依靠存量房交易计税价格体系，加强税收征管工作，有效发挥了税收职能作用，为维护房地产市场秩序发挥了重要作用。但同时，目前在存量房交易市场中存在“阴阳合同”的现象，由此产生了税收征管的漏洞。这种行为严重扰乱了正常的税收秩序，破坏了依法、公平、公正的纳税环境，损害了广大纳税人和国家的合法利益，也削弱了税收对房地产市场调控的政策效果。

　　2011年，按照中央和北京市的工作要求，我市采集了最新的存量房交易数据作为测算依据，应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，重新修订了存量房交易计税价格核定办法。这将有利于维护房地产交易秩序，更好地实现税负公平，营造依法纳税的良好环境。

　　(三)订立“阴阳合同”的危害有哪些？

　　目前，在存量房交易过程中，存在着“阴阳合同”的现象。即合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。如：某人想买套房子，与卖方谈好价款后，为了少缴税，与卖方签署了“阴阳合同”，一份合同为150万，一份合同120万。买方在支付120万后，以房款付清为由要求卖方为其办理房屋产权过户手续，卖方不能接受买方的要求。买方则坚称另外一份合同多出的30万是计算错误造成的，不是自己真实意思表示，并将卖方告上法庭。

　　(四)存量房交易计税价格是如何确定的？

　　对于纳税人申报的存量房交易价格符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收各项税款；对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收各项税款。核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。

　　(五)存量房交易价格评估值是如何确定的？

　　我市运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年3季度全市存量房交易样本，确定存量房交易价格评估值。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的评估值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。例如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　存量房交易价格评估值的技术标准是由市财政局、市地税局、市住房城乡建设委应用房地产批量估价技术共同确定的，今后会根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。

　　(六)影响房屋价值的正当理由有哪些？

　　依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。

　　(七)对房地产交易中介机构如何加强管理？

　　房地产经纪机构应当严格执行房地产经纪相关法律、法规，公正、公平、诚信地组织实施经纪业务，加强对经纪从业人员的管理、教育。按照京财税〔2011〕418号规定，房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。

　　(八)京财税〔2011〕418号的执行时间？

　　京财税〔2011〕418号自2011年12月10日起执行。凡是在2011年12月10日(含)以后，通过市住建委网签系统签订的存量房交易合同，均按照新的存量房交易税收征管规定执行。

　　(九)新的普通住房标准是什么？

　　我市享受优惠政策普通商品住房的标准是应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。根据《北京市住房和城乡建设委员会 北京市地方税务局关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》(京建法〔2011〕22号)，其中我市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：以全市住房平均交易价格为1.8万元/平方米，分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京沈高速公路一线为界划分。成交均价、区域范围和方位调整系数将根据实际情况变化动态调整。

　　通过计算(公式为：每平米价格上限=平均交易价格(18000元/平方米)×调整系数×1.2)，我市享受优惠政策住房的每平米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

　　(十)新的普通住房标准的执行时间？

　　2011年12月10日正式执行，为市场预留了一定的政策适应期，确保新老政策平稳过渡。购买新建商品住房的纳税人，以申报缴纳契税时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策；存量住房交易的纳税人，以办理存量房买卖合同(网上)签约时点的普通住房标准，界定是否享受相关税收优惠政策。

　　(十一)符合新的普通住房标准能够享受哪些税收优惠政策？

　　个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　(十二)开发商可否强制代收代缴契税

　　不可以。开发商强制代收代缴税费，甚至以此作为交房条件的，消费者可以向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉或举报，一经查实，严肃处理。