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房地产:投资台阶式下滑 最纠结的时期即将来临

发布时间:2012年01月18日 16:53 | 进入复兴论坛 | 来源:齐鲁证券 | 手机看视频


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  全年投资增速基本符合预期,12月投资指标台阶式下滑。

  2011年,全国房地产开发投资61740亿元,比上年增长27.9%,增速比上年回落5.3个百分点,比1-11月回落2个百分点,12月同比增长12.33%,比上月下滑近8个百分点。施工面积50.80亿平方米,比上年增长25.3%,增速比上年回落1.2个百分点,比1-11月回落2.6个百分点,12月当月同比下降21%;新开工面积19.01亿平方米,增长16.2%,增速比上年回落24.4个百分点,比1-11月回落4.3个百分点,当月同比下滑19%;房屋竣工面积8.92亿平方米,增长13.3%,增速比上年提高5个百分点,比1-11月回落9.0个百分点,当月同比上升9%。

  而刨去保障房,全年商品房投资大约比上年增长15%,比上年增速至少下滑了16个百分点;新开工量基本零增长,比上年增速至少下滑了21个百分点。

  全年投资增速基本符合预期,12月投资指标台阶式下滑主要原因在于新开工和施工同比下滑显著,由于2011年竣工增速提升以及2012年新开工意愿可能进一步下滑,预计投资增速还会继续下探。

  全年商品房量价微升,好于预期,主要增长动力仍来源于三四线城市。

  2011年,全国商品房销售面积10.99亿平方米,比上年增长4.9%,增速比上年回落5.7个百分点,比1-11月回落3.6个百分点。其中,住宅销售面积增长3.9%,办公楼销售面积增长6.2%,商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点,比1-11月回落3.9个百分点;其中,住宅销售额增长10.2%,办公楼销售额增长16.1%,商业营业用房销售额增长23.7%。全年销售均价比上年增长7%。

  12月当月销售面积同比下降7%;当月销售额同比下降1%,当月销售均价环比下降6%,累计均价比上月下滑1.8%。

  全年销量好于预期,主要增长动力仍来源于三四线城市,根据我们监测,重点一二线城市2011年销量相对于2010年平均下滑14%。

  调控之下外部融资增速持续回落,自筹资金依旧是资金的主要来源,利用外资加速回落。

  2011年,房地产开发企业本年资金来源83246亿元,比上年增长14.1%,增速比上年回落12.1个百分点,比1-11月回落4.9个百分点。

  其中,调控之下外部融资增速回落,自筹资金依旧是资金的主要来源。各项增速与上年相比均有大幅下滑,其中国内贷款与2010年持平,利用外资增长2.9%,自筹资增长28.0%,定金及预收款增长12.1%,个人按揭贷款下降12.2%。自筹资金增长占资金来源41%,显著超出08年37%的水平。

  后期数据预判:投资方面,预计2012年一季度行业投资将产生更大幅度的下滑,2012年全年投资增速预计在中性情况下约为13%,新开工面积下滑6%。销量方面,市场仍处于深度博弈期,2012年量价均存在下滑压力,商品房销售额或下滑11%。资金面方面,外部融资环境并未实质好转,自筹资金比例仍将维持高位。总体预计基本面将在2012年中期左右见底,上半年(可能在一季度末和二季度初)将经历政策和基本面最为纠结的时期,但当前货币供应拐点已经先于基本面底部显现,且通胀下行将给流动性释放提供更大的空间。

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