楼市新观察

　　上海市市长韩正近日在回答记者提问时透露，上海市将放宽普通商品房的标准，打算内环线以内调整到330万元/套以下，内外环之间调整到200万元/套以下，外环外调整到160万元/套以下，一季度开始实行。

　　此前“普房”占比较低

　　此前上海普通商品房的标准，是2008年制定的。当时调整后的普通住房标准内容为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　“网上房地产”数据显示，2008年年末本市一手可售普通住宅套数约占全市总量的33%。但因房价飞涨，普通住宅在全市可售一手住宅中比例逐步减少，截至去年12月31日，该数据仅为15.5%。

　　以去年12月份新房成交为例，该月共计成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年普通住宅标准的房源，内环内占比约为21%，内外环之间占比仅为5.4%，外环外则为19.3%。而如按此次预实施的新标准，则该月内环内占比为29%，内外环之间占比为24%，外环外则为67.9%，其中内外环及外环外两区域占比大幅提升。

　　二手房方面，据21世纪不动产上海区域中心对旗下门店的成交案例进行的抽样统计，显示2008年至2010年上海二手房市场上交易的普通住宅套数占比逐年递减。在2008年10月标准调整之前，市场上交易的普通住宅套数占比约为25%；2008年11月规定调整之后，该月达到约80%；到了2009年10月，这一数字下降至55%左右；尽管2010年房价涨幅相对比较低，但2010年12月的普通住宅套数占比仍下降至48%左右的水平。

　　对楼市成交推动有限

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，在“限购”的背景下，普通住宅标准放宽的主要受益群体，是具有合理居住需求的刚性及改善性需求。对该群体采取普通住宅标准政策的定向宽松，符合此前政府方面“满足市场合理居住需求”的基调。

　　中原地产的分析人士则指出，普通住宅标准的调整后，部分房源成交会出现一定的税差，包括1.5%的契税差，5.5%的“总价-差额”营业税差，1%的所得税差，实际幅度大约在总房款的3%-5%。

　　从这个税差来看，能带给市场一定推动力，但实际作用仍会受到限制。因为现在二手住宅议价空间在10%左右，而且弹性还可进一步放大；新房少数楼盘降价到位，多数楼盘仍按兵不动，交易成本下降3%至5%，并不能推进房价调整幅度落到市场心理位置(20%至30%的价格让步)，市场观望格局并不会因此松动太多。(记者 晏秋秋)