国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上指出，巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。

　　“巩固房地产调控成果”是去年后半年调控显露成效后一直强调的口径，充分表明中央政府房地产调控的坚定决心。

　　“促进房价合理回归”，从2009年本轮楼市调控以来，温家宝总理已先后五次明确提及，其中2011年11月6日温总理在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。“采取有效措施增加普通商品房供给”，从本论调控至今一直是这样的表述。

　　“做好保障性住房建设和管理工作”，从本论调控至今没有丝毫松懈，也是构建政府的归政府、市场的归市场的我国住房新机制的核心内容。

　　以笔者看，最为值得注意和品位的是“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，关键在“逐步完善”四个字上。这有两层意思：一是现有抑制投机投资性需求政策仍有完善空间；二是完善现有抑制投机投资性需求政策已经摆上决策层议事日程。

　　目前，抑制住房投机投资性需求政策主要有四：差异化住房信贷政策；差异化税收政策；限价政策；限购政策。差异化房贷和差异化税收政策是准经济性手段，争议不大，完善空间有限。而限价和限购政策完全是行政性政策手段。实际执行中争议性很大，而且在楼市调控中已经发挥了立竿见影的效果。但是，作为直接干预房地产市场的过于严厉的行政性手段毕竟不是长久之计，退出只是时间问题。我们注意到，限购政策出台伊始，就受到地方政府、开发商、部分专家学者的猛烈抨击，要求取消声音此起彼伏。

　　因此，必须警惕地方政府以国务院提出“逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”为借口，不是“继续严格执行”而是大作“逐步完善”的文章，大肆放水抑制投资投机性需求措施，片面理解“逐步完善”要求，将其扩大化，使得投资投机性需求重新开始泛滥。这种可能性不是没有，而是在一些地方已经出现。日前，“珠三角”的中山市已传出松绑调控政策的消息。春节前夕，中山市国土资源局已在其网签系统中对房屋“限价”标准进行上调，由之前的5800元/平方米，调整至6590元/平方米，上调幅度为790元/平方米（2月1日《每日经济新闻》）。如果国家住建部等部门对中山市做法予以默认，加之国务院又要求“逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，可能会出现更多类似中山市放水楼市调控，弱化限购、限价甚至限贷以及税收政策的情况，那么，投资投资性需求将大举反弹，一年多楼市调控成效极有可能毁于一旦。对此必须保持高度警惕。

　　笔者同意限购、限价等行政手段最终要退出的观点。但是，行政手段的限购限价退出后，必须有经济手段措施取而代之。这个经济手段被许多人士寄希望于房产税上。笔者分析后认为，房产税尚在试点，而且从重庆、上海试点情况看，抑制投资投机性购房效果有限，当然，可能是税率设置上存在过低等问题。因此，房产税全国推开尚需时日。房产税不全面推开，限购等行政措施绝对不能贸然退出市场。

　　限购限价政策退出起码要具备两个条件：一是房产税在全国全面推开，并且税率设置上能够真正起到抑制投资投机性需求的作用效果。二是保障性住房大面积投入市场。将大大分流商品房市场的购买压力，到那时，商品房价格上涨的需求压力就会大大缓解，房价想暴涨都难。

　　综上所述，从时间点上看，旨在抑制投机投资性需求的限购限价政策真正退出的时间点应该在明年上半年或者明年第三季度。