白 明(经济学博士)

　　国家之所以要对房价进行调控，最根本的原因在于近些年来的房价实在是高，老百姓买不起房。在居高不下的房价中，不可否认有实实在在的“刚需”拉动，但更不可否认，投资性和投机性购房在很大程度上也导致了房价具有“虚高”成分。为此，国家也下了决心，出台了一系列针对高房价的调控政策。现在看来，效果初步显现。

　　今年以来，房价下跌势头进一步延续。中国指数研究院发布报告指出，2012年1月中国内地100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比下跌0.18%，为连续第5个月环比下跌。

　　针对高高在上的房价，国家拿出的办法着力点也不尽相同，大体来看，压制房价“虚高”的办法无外乎有两个方面：一个是限购，以限制对住房的不合理需求；另一个是提高按揭成本，消除房价上涨的货币基础，同时提高首付比例。

　　通过这一系列手段，过快上涨的房价终于被抑制住了，甚至还有较为明显的下跌。不过，现阶段房价的这种下跌在很大程度上也有“虚跌”的味道。由于限购与限贷之故，全国各地有越来越多的房子卖不掉，2011年12月，上海、广州、南京和青岛等城市的新房可售面积与2011年1月相比增幅均在五成以上。

　　房价好不容易下跌，但为什么又要说“虚跌”？原因很简单，眼下的房价下跌在效果上与改善广大老百姓的住房条件往往并不搭界。从调控房价的办法与实际效果来看，房价的下跌恰恰是以不让老百姓购房为代价的。例如，限购措施的确可以打击一定数量的投机性购房，但也抑制了诸多合情合理的住房改善需求。又如，提高按揭利率或首付比例看起来可以抬高投机成本，但也加大了“刚需”的成本。正如一些老百姓所说的，下降的一点点房价还不够弥补上涨按揭利息所增加的负担。

　　迄今为止，房价调控出发点是好的，大方向也是对的。但也要看到，降房价并不是最终目的，而是最终要解决老百姓的住房问题。如果仅仅为了使房价看上去“好看”而不惜将众多刚性需求排斥在外，则无异于削足而适履。从这个意义上讲，要实现居者有其屋不能靠房价“虚跌”，而是一方面要让房价跌，另一方面也要让老百姓抓住房价下跌的机会圆自己的住房梦，现阶段可考虑的具体政策包括为购买首套住房的老百姓提供优惠利率按揭贷款、支持住房困难的老百姓改善住房条件、为初次购房者提供税费优惠等措施，而从长远来看，依靠调整分配机制来增加居民的可支配收入，使居民实际支付能力的增长速度在较长时间内快于房价的上涨速度才是长效办法。