销量持续复苏的可预见性改善，上调房价假设

　　由于开发商现金流/库存压力仍处于高位，我们认为市场对房价在今后几个月进一步下跌已有预期。房地产行业估值修复的重要考虑因素集中在（1）房价下跌对销量复苏能否有持续的正面影响；（2）房价何时复苏。我们认为越来越多的迹象表明地方政府愿意为房地产交易量的持续复苏提供更大支持，即销量持续复苏的可预见性已显著增强。这种可预见性不仅会支撑房地产行业估值向均值回归，而且也将最终提高房价复苏的可预见性，从而进一步推动板块估值上行。基于我们对库存调整周期将缩短、2013年购房承受力改善的预期，我们认为主要城市房价在2012年下跌15-20%之后（或从2010年高点下跌30%）将于2013年下半年从底部反弹15%左右（之前我们假设房价在2012年下跌15-20%后于2013年企稳）。我们将2012年末净资产价值预测调高5%以反映我们最新的价格假设，同时还将行业目标价格相对于净资产价值的折让幅度收窄至与2010年均值相近的水平。基于以上变动，我们将以净资产价值为基准的12个月目标价格上调了3-76%。

　　乐观/悲观情景的风险回报：明显趋于上行

　　我们深知房地产行业前景和估值受政府政策放松节奏和力度的影响很大，所以在此报告中，我们对不同政策走势下行业基本面走势进行了分析。我们乐观/悲观情景估值风险回报分析显示我们研究范围内海外/内地上市开发商的平均上行空间为47%/37%而下行空间仅为12%/14%。尽管我们认为短期内销量复苏之路仍会起伏而导致股价震荡，但鉴于中期行业风险回报趋于上行，我们建议投资者逢机增持。

　　我们的首选股：恒大地产、中南建设(000961,股吧)和鲁商置业

　　我们看好那些业务侧重于国内主要城市普通住宅市场的开发商。我们认为这些开发商最能受益于未来几年中国的宏观经济趋势（收入差距适当缩小，二、三线城市的城市化进程加速）和政府对普通住宅市场的正面态度及由此带来的政策支持。我们还看好那些在国内主要城市开发、经营高端商业地产方面拥有丰富经验的开发商，因为它们可以从中国今后长期的消费升级周期中受益。首选股：海外上市：恒大地产、龙湖地产、华润置地；A股：中南建设和鲁商置业(600223,股吧)。主要风险：上行：调控政策意外放松；下行：政策失误或宏观硬着陆。