大幅度增加百姓收入和加大调控力度使得房价出现平稳合理下降,两头并进来达到合理的房价收入比是现实有效的出路

　　房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标,目前一线城市房价收入比高达15倍以上。(3月22日《人民日报》)

　　两会记者会上,温家宝总理说“什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。”这段时间关于“房价收入比”与“合理房价”的话题成为各界热议的话题。

　　房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4～6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

　　根据国家统计公报,2011年全国城镇居民人均可支配收入21810元,按照三口之家两个就业人员计算,一个三口之家年收入为4.4万元左右。按照房价收入比6倍计算是26.4万元,再按照一套房90平方米计算,全国城镇平均房价应该在3000元/平方米左右,这就是全国城镇的“合理房价”。

　　2011年北京人均收入3.29万元,按照上述计算,其“合理房价”应该在4440元/平方米左右；上海去年人均收入为36230元,其合理房价应该为4830元/平方米左右。当前北京、上海房价高出“合理房价”的5～10倍。

　　从全国70个城市包括县城城区来看,平均房价在3000元/平方米左右的这个“合理房价”,当前已经基本达到。除了沿海地市级城市房价略高外,中西部以及东北地区地级市城市房价基本在3000元/平方米左右或者以下。现在的关键问题是,一线城市北上广深中心城区房价和二线城市、省会城市房价收入比较高,这些城市房价要回到总理说的“合理价位”难度较大。

　　出路在哪里?仅仅依靠房地产调控使得房价达到6倍的房价收入比是否可行?试想,如果房价降到“合理价位”,房价跌幅就不是50%的腰斩问题,而是要跌幅要在70%以上。这将带来多方面影响。长期依赖房地产发展的经济绝对受不了；政府的土地财政和房地产税收受不了；银行的房贷风险受不了；大多数有房产者心理也难以承受。

　　笔者有两个观点:首先,10年形成的房价畸高现状,要求楼市调控在一两年内完成是不现实的,至少需要经过较长时间的调控,才能把高房价调控下来。

　　其次,通过大幅度增加百姓收入和加大调控力度使得房价出现平稳合理下降,两头并进来达到合理的房价收入比是现实有效出路。因此,要尽快出台收入分配制度方案,尽可能增加百姓收入,通过较大幅度增加百姓收入来缩小房价收入比过大的局面,同时,还能够大大减轻为达到“合理房价”而要求房价单边下挫带来各个方面的压力。另一边坚持三至五年的调控,使得高房价降下来。这种收入增加和房价下降两头并进措施是实现合理房价的最佳方案。有城市曾经提出房价调控的两个指标:一是城镇双职工家庭平均6～7年收入能买套60～70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速,可供借鉴。

　　当然,我们还要注意到,总理在阐述“合理房价”时讲到的另一个因素:房价与投入和合理的利润相匹配。现在土地价格如此高,如果按照上述只考虑家庭收入计算出的“合理房价”,那么,连土地成本都不能覆盖,开发商更不用说利润了。赔本盖房子,哪个开发商愿意呢?（