保利地产发布2011年年报，全年营业总收入为470.36亿，同比增长31.04%，营业利润99.64亿，同比增长34.21%，归属于上市公司股东净利润65.31亿，同比增长32.74%，每股收益1.10元，利润分配为每10股派发现金红利2.15元，每10股转增2股。

　　第一，业绩基本符合市场预期，毛利率回升。公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百亿，因结算结构变化毛利率回升了2.95个百分点。12年毛利率的稳定甚至继续上升仍然可期。10、11年结算均价均明显低于当年签约销售均价，即说明在成本控制维稳的前提下，12年结算项目的利润率仍然有走高的趋势。11年底预收账款达709.28亿，预计锁定12-13年EPS达1.66。

　　第二，财务控制有所改善但仍为短板，短期借款比例上升拉低业绩。公司净负债率长期处于高位水平，但今年明显下降。短期借款的占比大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司182亿的在手货币资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到期非流动负债。短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧缩，另一方面也拉低了公司业绩：由于短期借款产生的利息费用不能资本化，从而导致利息资本化率由99.09%下降至88.47%，拉低公司EPS约达0.1。

　　第三，拿地节奏放缓，管控能力保持强势。11年随着公司新开工面积达到峰值，公司已经开始放缓拿地节奏，并将关注点从拿地布局到流通环节。11年新进入6 个城市，新增面积933 万平。在连续的扩张进程中，公司的管控能力仍然十分引人注目。随着行业集中度的逐步提升，公司宽泛的治理边界为进一步顺式扩张及扩张后的规模运转奠定基础。

　　第四，新开工大幅增长有望推升市场占有率，商业地产初长成。公司11年已进驻城市的市场占有率由去年的4.63%升至4.7%。12年市占率有望继续突破：11年新开工面积达1503万平，同比增长50%，供给量的大力推进将助于强势地位的巩固。另一方面，商业地产业务已经初具规模。销售额逾150亿元，占比达20.5%，持有运营收入超8亿，实际运营面积超50万平，这将催熟这一新兴板块的进一步发展。

　　第五，我们维持对保利地产的“推荐”评级。公司作为一线成长型开发商，在目前市场中有显著的大企优势，市场颓靡之下有足够的防御性，在实体市场复苏的时刻又将首先受益，唯一需要警惕的即公司的财务短板。预计公司在12-13年EPS分别为1.40，1.69，对应PE8.14、6.74倍。我们看好市场集中度提升之下企业进一步成长的空间和能力，予以“推荐”评级。

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