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　　编者按：房地产调控政策实施已两年多，政策效果可谓明显，多地楼市先后出现“量价齐跌”，今年两会期间，温家宝总理再次强调，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。 但3月以来，北京、上海、广州、杭州、南京等多地楼市出现成交量大幅攀升的迹象，迎来调控以来罕见的“暖春”，由此也引发了一些有购房需求的民众不安，纷纷计划出手入市。楼市真的“回暖”了吗？中新网房产频道记者就此采访众多业内人士、专家、开发商以及消费者，推出楼市“回暖”真相系列报道，力求呈现最真实的市场现状。

　　楼市“回暖”真相系列报道之三：价格“稳中有降”能否持续？

　　楼市进入3月份以来，新房、二手房市场出现明显“回暖”迹象。在新房价格跌势趋稳的状态下，二手房市场则出现价格回调。一时间，买卖双方再次陷入博弈状态，到底谁输谁赢？房价能否保持“稳中有降”？

　　房价下行 刚需购房果断出手

　　在京工作的刘先生今年快30了，在多次看房后，3月份终于在燕郊买下一套二手房。作为刚需购房者中的一员，又马上要结婚，房子的问题成为刘先生亟待解决的大事。

　　“年后一直在看房，我跟女朋友几乎把燕郊的房子都看全了，新房、二手房都看过了。”刘先生说，女朋友在燕郊本地上班，而且这里到市区也很方便，又不限购，就把购房区域选在了燕郊。

　　“燕郊的房价下降了很多，现在普遍降到了7000左右的单价范围。我们下半年要结婚用房，觉得价格调整的差不多了就干脆早点买了。”刘先生坦言。

　　可见，在价格和需求面前，刚需购房者不在犹豫和观望了。像刘先生这样的购房者不在少数，3月份新房、二手房普遍下调房价的市场环境下，刚需购房者支撑起了状态向好的楼市。

　　成交上涨 二手房均价跌幅收窄

　　三月份以来，一、二手房市场成交量可谓一路上扬，很多购房者感觉房地产市场最难熬的时候已经过去了。据链家地产统计数据显示，3月份北京二手房成交量超过1万套，与去年3月份持平，环比2月份上涨90%，创自2011年3月份以来(去除因政策影响集中网签而成交明显上涨的12月份)的成交最高值。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，二手房成交量有明显上涨的主要原因是，首先，1、2月份需求被过度抑制，部分需求转移至3月份成交。其次，当前价格处于低位，观望大半年的消费者开始购房行动。此外1、2月份成交过低也导致了数据方面成交量涨幅过大。多个因素影响促使3月市场出现小阳春。

　　另据大洋网消息称，继春节以来广州二手住宅成交回暖后，3月成交升温势头延续。当地中介人士介绍，3月份二手住宅成交量再增长五成，广州交易主力六区的成交量均有明显上升。另据二手房数据显示，2012年3月份首次置业占比为71%，创2011年8月份首次置业占比突破六成大关后7个月以来次高。

　　天津北方网资料显示，截止到3月31日，天津市新建商品住宅成交总量7155套，环比上涨103.4%，成交面积74.1万平米，环比上涨109.3%。

　　价格的下调，让很多刚需购房者结束观望，促使各大城市楼市在3月份集中放量，但在对一季度的整体统计看，市场成交热度依然处于低位。中国指数研究院资料显示，2012年一季度主要城市成交量继续下行，同比下降49%，2-3月成交量有所回升，环比增幅均高于70%，回升力度大于十大城市新房总体水平，且3月二手房成交量已超过2011年月均水平。价格方面，一季度十大城市二手房均价总体仍呈下跌态势，但各月跌幅逐渐收窄，3月略有上调。

　　二手房报价上调 刚需转向新房市场

　　然而，北京二手房市场在进过了价跌量涨的三月后，四月份报价有了转弯的迹象。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，4月份(截止到20日)，北京二手住宅成交均价为21975元/平米，与3月全月的成交价格相比每平米均价小幅上涨了342元，涨幅为1.6%。

　　中新网房产频道在走访中发现，很多二手房中介门店门庭冷落。在立水桥附近，链家地产置业顾问跟中新网房产频道介绍，近期来很多热销的二手房都卖得差不多了，一些业主看房子卖得好，将报价进行了上调。另一家富华房产中介的置业顾问介绍，这段时间价格是有小范围的波动，但是幅度不大，基本保持稳定。例如，美立方项目的二手房50年产权，价格在2万元出头，70年产权的房子价格贵一点，一般在21000-22000元。

　　看来市场的变化中，业主对价格的反应比较敏感，市场转好后，也在试探着上调价格，期待多挣些银子。据链接地产统计显示，90平方米以下房屋占比达66%，可见当前小户型刚需仍然是成交主体。随着热点房源的逐渐被消化，市场刚需房源出现紧张，一些业主看到市场回暖的苗头，报价出现上涨。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，近期二手房成交有所起色，部分二手房业主提高了报价，销售量也受到一些影响，但这种情况不是很普遍。“市场基本还是不支持涨价”，张大伟说，二手房调价后，一些业主会转向去看新房。

　　二手房调价现象不仅出现在北京，据天津媒体报道，“3月以来，随着成交量日渐复苏，本市二手房报价出现回升，热点房源议价空间收窄。”市民孙小姐看了一套天津梅江康城88平米的两室二手房，令她没有想到的是，房主竟然在看房时将原本90万元的总价生生提到92万元。面对业主突然变卦，这样不讲诚信，房子也只能作罢了。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，近来二手房价的小幅回涨主要是由于成交，更多的集中在四环内的成熟社区而导致的结构性回涨，从整体来看，虽然近来房价跌幅明显减缓，但是房价“稳中有降”的格局在限购限贷的宏观调控大背景下不会改变。但是下半年，成交量回暖的态势是否还能延续，就要看在政策层面能否给予合理的改善类置业需求一定的优惠待遇，否则目前市场逐步回暖的态势很难在下半年延续。(房产频道 孙建永)