《红周刊(博客,微博)》特约作者 林松立

　　我并非要故弄玄虚，如果从价值投资的角度来看，万科还真不是地产股。

　　过去十年最赚钱的行业就是炒房，但比房价涨得更快的就是土地。房地产开发业务简单地讲是赚两部分的钱，一部分是把土地开发成商品房的合理利润，这个回报率不会很高，基本上也就是平均利润稍高一点；另一部分是土地升值的钱，这一部分是过去十年来，最主要的房地产商利润来源，市场指责房地产暴利其实是说这一部分。万科的早期也是如此，依靠巨大的土地储备享受到土地升值带来的巨大利润。

　　但现在不同了，现在万科一年就销售1000多万平米，今年预计将超过1200万平米。从万科的土地储备面积来看，截至去年三季度末，大约有3300多万平米的土地储备，以万科的开发速度，大约也就仅够万科开发两年多。

　　如此快速地周转土地储备，在地价结束了前几年快速飞涨的阶段后，未来万科已经很难从中赚取土地升值那部分钱了，只能去赚造房子的那部分利润，类似于制造业。

　　但市场上还有不少小开发商，由于各种原因，还拥有几年前十年前购进的土地储备，这部分土地价值，目前在会计报表上仍然以当时的成本价入账，而实际价值已经升值十倍百倍。对于一个价值投资者而言，是一条非常有用的线索，可以从中挖掘出不少宝藏。

　　雅居乐和冠城大通就是两个很典型的例子。雅居乐很早以前在海南清水湾买进一块近1000万平米的土地，当时成本几乎可以忽略不计，而现在楼面价已超过了2万，可想而知这部分存货若以市场公允价值计算的话，就是好几百个亿。冠城大通在北京太阳宫也储备类似的一块土地，这块土地是在2003年左右购进，当时价格不会超过2000元/平米，而现在楼面价已经达到了4.5万/平米。冠城大通在太阳宫项目还剩下大约20多万平米，以目前的市场价格计算，货值高达80亿元。

　　从投资的角度而言，万科和与之类似的保利地产等，已经算不上地产股了，它们实际上已经蜕变成一个周转速度比较快的制造业企业，所以对其估值适用的是制造业的估值方法，而不是地产股。