尽管限购政策并没有对商业地产产生实质性的影响，尽管开发商近期常宣称商业地产的黄金十年已经到来，但是在大势低迷的市场背景下，开发商遭遇的资金压力不得不通过出售商业地产项目来变现求生，这也给对国内楼市虎视眈眈的外资带来了出手的机会。昨日，美国保德信金融集团旗下地产基金公司（以下简称“保德信”）以20亿元成功收购位于广州海珠区的中海光大购物中心项目。近期，海外资金频繁入市，主要目标依然锁定在商业地产项目。

　　国内企业转型：纸上谈兵

　　经过一年多的谈判，中海地产终于与美国保德信达成了收购协定。保德信出资20亿元收购中海地产旗下中海宏洋位于广州海珠区的中海光大购物中心，项目占地10万平方米，折合楼面价2万元/平方米。

　　在出售中海光大购物中心之前，中海地产已经有了商业地产方面的规划，在全国已经开发持有了260万平方米的商业地产。

　　去年底，中海地产在上海召开了商业地产品牌发布会，同时推出了以“环宇城·UNIMALL”为统一品牌的中海地产全国五大购物中心。按照中海地产董事局主席孔庆平的计划，将来商业地产的收入将占到公司盈利的20%。不过，此次放弃了位置优越的光大购物中心项目，也凸显出了国内开发商在调控之下的压力与无奈。

　　无独有偶，保利地产也在大谈商业地产投资之后，转头将大兴区保利春天里的商业部分作价23亿元转让给了来自新加坡的凯德置地。

　　“中国处于快速的城市化进程中，机会比较多，这也使得开发商朝三暮四，在战略发展上比较灵活。”戴德梁行商铺部董事张家鹏向记者表示。

　　在近几年的楼市发展中可以明显看出，开发商大谈商业地产投资出现过两次，一次是2008年底、一次是2011年，均是住宅市场发展遇阻之后，开发商便提出转型商业。但目前来看，转型的表态更像是纸上谈兵。“国内开发商的资产负债率那么高，靠商业地产细水长流回款，估计大部分开发商全得破产。”一位企业内部人士向记者表示。

　　海外资金抄底：卷土重来

　　在张家鹏眼中，限购政策导致开发商回款速度放慢，急于转让手中的商业地产项目套现，是近期出现外资频繁入主国内商业地产的一个主要原因。

　　记者了解到，在近一个月的时间内就有香港金利丰接手长安8号、凯德商用收购保利春天里商业部分以及保德信收购中海光大购物中心3宗交易额超过20亿元的外资收购交易发生。

　　据仲量联行统计，中国内地2011年零售地产投资交易额创历史新高达到了265亿元，来自亚洲地区和国内的资本占据了90%交易额。其中新加坡上市的投资机构最为活跃，占到了全年交易总额的1/3。以新加坡上市投资机构“鹏瑞利中国零售信托基金”为例，其2011年投资收购交易总额达到了60亿元。

　　“现在包括凯雷、黑石等一批海外资金全在寻找投资物业，而一些资金压力大的房企也急于出售商用物业套现，主要集中在郑州、长春等一些二三线城市上。”张家鹏介绍。

　　抄底中国商业地产的资本一般分为两类，一类是投机型，多为欧美基金；另一类是长期开发型，如新加坡的企业。

　　一般情况而言，欧美基金出现在房地产的收购市场上，全是在调控最严、价格最低时入场，而后在高位时抛出。在2009年中国房地产市场爆炸式增长时，高盛、SEB、摩根大通、花旗、麦格理、凯雷、雷曼兄弟等金融公司均相继将手头物业抛售，获利均在100%以上，而接手的全是国内企业。

　　时隔三年之后，刚刚在中国大赚一笔的欧美基金再次入市，表明楼市的低点已经出现，各路资金开始入市。

　　商报记者 赖大臣