当宋卫平焦灼地写下千字文来回应绿城破产传闻时，杭州地产“二哥”滨江集团显得如此沉默。市场并不是没有担心：绿城净债率曾一度高达163%，滨江集团是否能安然无恙？

　　宋卫平创下的绿城模式一直是江浙地产的典型模式：定位中高端、布局集中。当地很多地产公司或多或少都在学绿城模式。这并不难理解。江浙有钱人多，好地段稀缺，是典型的地产投机型市场。

　　先看滨江集团财务表现。滨江集团2011年营业收入35.65亿，下降42.66%；归属母公司净利润7.84亿，下降18.86%。2012年一季度，滨江集团业绩继续低迷：营业收入4.93亿降35.99%，净利润1.02亿降47.88%。业绩增速在137家上市地产公司中排120位。

　　2011年滨江集团只交付了万家星城一期和千岛湖别墅尾盘两个楼盘。100亿销售目标只完成45.74亿，完成率50%都不到。这样的业绩对一个区域龙头而言，实在有点拿不出手。

　　但一个蹊跷的数据值得注意。2011年末，滨江集团预收账款151.28亿，比2010年末增长7.3%。在营业收入大幅下滑42.66%的情况下，滨江集团预收账款不减反增。这151.28亿预收账款是其35.65亿营业收入的4.13倍，这个比例在137家上市房地产公司排第一。

　　自2008年上市以来，滨江集团预收账款从40亿滚动积压到151亿，远远快于其业绩的增速。

　　一个长期研究滨江集团的分析师告诉我，据他观察，滨江集团预收账款结转成营业收入的周期一般是两年，而万科之类的高周转公司只需要一年。

　　这一方面由于杭州的预售标准比较低，缩短了开工至预售间的时间，变相延长了交房时间。

　　更重要的是，滨江集团采用的是典型的“捂盘”惜售策略。剔除预收账款，滨江集团的实际负债率只有38.31%。即使有短期资金压力，只需稍微降价卖一两个楼盘就可以解决。并且，滨江集团和绿城地产最本质的区别是，滨江集团拿地很理性，成本比较低，并没有“地王”历史负担。

　　我观察到，灵活占用客户资金，是江浙公司共有的特性。2011年，12家浙江地产公司的平均资产负债率66.85%，高于全行业63%的负债率，但剔除预收账款后的实际负债率48.8%，反而低于行业实际负债水平。

　　还有一个有意思的现象：广东一带地产公司多采用高周转的中低端模式，如万科、保利、碧桂园和恒大。而江浙一带地产公司多以慢周转、高毛利率的中高端模式为主，如绿城、滨江和新湖中宝(600208)。

　　原因很简单。江浙富人多，对住房品质要求高。而江浙地产公司土地储备也多在当地，土地储备有限的情况下，提高产品毛利率为上策。

　　这些地产公司的民营股东，旗下有很多主业，地产只是其中一块。家门口舒服能赚到钱，何必像恒大、碧桂园一样全国各地圈地，快马加鞭地赚那点辛苦钱？

　　我的结论是，滨江集团不会成为第二个绿城，而且大股东活得很滋润。但中小股东未必，你看得到的香蕉，未必能吃上一口。因为，啥时把预收账款释放出来，大股东说了算。