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从税负看中国楼市

发布时间: 2013年02月05日 13:34 | 进入复兴论坛 | 来源: 央视网

专栏介绍

黄峻

黄峻

专栏作家

央视网经济台专栏作家。中国房地产专业学者,致力于中国的房地产市场与经济研究。

       如果再具体分析一下其中7种税,就会更细微透视中国的税负状况。

  (1)增值税,基本税率17%。国际上比较通行是征收时充分考虑不重复征收,尽量容许抵免,这点国内却不同。

  (2)消费税,是特别消费税,税率3%至56%。它只对5类共14科目产品征收,但是相当部分关系国计民生,而且所有这些产品都已经缴纳过增值税等,在此基础上再加征。

  (3)营业税,税率3%至5%。本来“税不重征”是治税的标准,但是事实上却重复征收所得税、增值税等。而最不合理是商品买卖哪怕是亏本出售,仍要征收这项“流转税”。

  (4)企业、个人所得税,企业税率为25%,个人税率3%至45%。其中公司股东,在征收完企业所得税后分红,也是必须再重复征收。

  (5)房产税。舆论经常讨论的所谓房产税,其实1986年中国就开始有,但是,目前仅对经营性的房产和租赁收入课税,对个人所有自住的不征税,但是“外国人及外企”都要征收。分:计价税率1.2%每年,计租按照4%至12%征收。

  (6)城市维护建设税。这是最不规范的,没有独立纳税人,是以增值税、消费税和营业税的纳税人为纳税人,按照前面三税的一定比例来缴纳,是典型的税上加税。

  (7)土地增值税。税率为30%至60%,税率算是“奇高”,而且跟其他现行税收一样,从不考虑货币贬值、购买力、通货膨胀等因素,单纯以账面价格核算,起征最低就30%。

  分析完上述情况,不难看出,中国既征收接近世界最高水平的流转税类,也再征收不低于世界平均水平的所得税类,再辅以其他税种及“有关规费”配合,最后还实施重复征收。从结构上,这为高税负打下了坚实的基础。不但税种繁多,且除资源税和个别税外,大部分税率都几乎是世界最高水平。这样的设计,税负非常沉重。因此,税收从2000年开始超常规增长,平均超过22%,远超GDP增速,令人瞠目。

  而其中房地产直接涉及的税种居然高达15种,包括那个复杂的“有关规费”与最高60%标准的土地增值税。

  按照经济学原理,商品也好,劳务也罢,税负最后还是“羊毛出在羊身上”---通通由消费者“买单”。

  房地产项目,在缴纳完“地价”(出让金)之后,加上各种建筑、人工水电等成本与各色“费”之外,还要缴纳15种税率不轻且重复征收的税负后,才将房产卖到购房者。显而易见,如此高的税负,最终还是消费者来负担,所有开发的成本与税负都会压在购房者身上。

  那么,在单纯考虑房价“结构”层面看,房价不可能不高。

  因此,房价高企原因多样,但是可以肯定的是:房地产市场税负不是太低引发房价涨升,恰恰相反是税负太高而推高房价。

  现在,减税的全民意识在国内已经基本达成,这也是中国财政改革的第一步。过去10年的结构性减税,按照实质税收平均22%的增长,可以明确看到那不是真正的减税,而2012年开始的营业税改增值税的试点,最后也有可能变成增税的试点,而房产税的“加料”开征,也只会增加房价的税负。

  真正的结构性减税,必须要改变流转税与所得税“双头”格局,更要改变目前普遍重复征收的格局。

  房地产市场也一样,在如此高而重复的税负下,还要增加税负,房价要实现“回归合理”是南辕北辙,只有减负减税才可以在房价成本上落实“回归”的基础。

责任编辑:李强

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