[今日观察]透视房地产数据迷局(2010.8.5)

    国家统计局近日公布新数据，1.9亿平方米待售房，透露出何种信息？房地产市场中各类数据怎样才能去伪存真？《今日观察》正在评论。
   
    主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。就在很多人都在对近期媒体上爆炒的，几个关于房地产市场的惊人数字展开各种各样猜测的时候呢。昨晚，国家统计局终于公布了权威的数字：1.9亿平方米，这是目前中国的所有待售商品房的总量。那么这个数字是高还是低？我们能够从这当中解读出什么样的信息？市场上林林总总的房地产的数据，怎样才能够去伪存真？让我们不再雾里看花？今天的节目我们将就此来展开评论。

    我们现场的两位评论员是马光远和张鸿。

    好了，节目一开始我们先来看一看统计局最新公布的房地产的数据。
   
    8月4日，国家统计局网站上的数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中，住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，1亿平方米全国住宅待售面积，意味着有100万套左右的商品房待售。其中，除了2006年商品房待售面积同比有所下降外，我国的房地产开发企业商品房待销面积一直在增长。2008年商品房待售面积同比增长幅度最大，达到38.3%，截至2010年6月末，该项数据与2005年年末相比增加近5000万平方米，值得注意的是，截至2009年年末，全国商品房待售面积为19947万平方米，与今年6月末19182万平方米的待售面积十分接近，并且有所减少。

    国家统计局此次数据公告中特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积，商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中，尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上，已经售出，但实际无人居住的住房面积。

    2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1—5月回落7.1个百分点，其中，商品住宅销售面积增长12.7%，上半年商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1—5月回落13个百分点，其中，商品住宅销售额增长20.3%。
   
    主持人：从刚才的梳理当中大家看到这些年来，我们国内的商品房的待售面积似乎是在不断的增加当中，我想现在大家最关心的就是统计局刚刚发布的1.9亿平方米的这个待售面积啊，在两位看来这样的一个数字我们可以得到什么样的信息？

    张鸿：我得到的信息，就是今年上半年房子卖得还挺好的，这可能和我们普通观众的直接感受还有愿望不太一致，因为你看就是截止今年上半年，它的待售的住宅面积是1.06亿平米，去年末是1.15亿平米，这样下降了7%，待售面积其实就是库存嘛，库存减少了7%，说明上半年卖得还挺好。所以你看证券公司给房地产公司，就上市公司，给他们关于这个信息的点评，基本上没有负面的，很少。你比如说这个你看招商证券今天一大早就说，说“待售面积低于预期，本来以为卖得不好，现在觉得卖得还，起码还算不错”，然后国信证券说，“待售没那么严重”，因为这个比例没那么高。然后湘财证券给的是最中性的，就说“这个对上市公司没有太大的这个正面影响”。

    主持人：直接的影响？

    张鸿：也没有太大的负面影响。那对普通老百姓的这个影响有多大呢，我们在新浪微博上发了调查以后呢，然后就有网友说，我看到一个“泰山之巅一峰松”他就说，他说“这个数据没太多意义，太概括了”，为什么意义不是特别大呢，就是可能大家纠结的是另外一个数据，就是空置率，因为空置率炒了很长时间了。但是这一次统计局说这个空置率，我们不公布。

    主持人：我们的待售面积不等于空置的面积？

    张鸿：对，我们公布的不是那个数据，但是那个数据恰恰是能够代表我们觉得这个市场上投机氛围有多重的数据，所以现在既然那个数据不清，那我们也就不知道它是什么了。

    主持人：似乎还是有点不太清晰，是吧。

    马光远：对。

    主持人：光远呢，你从这当中可以看到什么？

    马光远：我觉得第一个也不能说根据这个数据，比如说2009年底的时候是1.99，那么现在变成这个1.91，好像往下降了一点，也不能据此判断就说我们的宏观调控没有起到作用，因为我们正儿八经的我们的政策发力是4月17号。所以我们现在一方面我们知道，总的这个待售的面积有多少，那么另一方面我们还得知道，4月17号以后这个面积积累了多少，我觉得这个可能是最重要的，那么根据这个，我们才能够判断宏观调控我们起到了多大的一个作用。那么第二点张鸿刚才讲了，原先的这个我们更关注的可能是一个空置率，也就是说既包括已经竣工的但没有销售出去，没有租出去的，还包括二手房，也就是说已经卖出去的那些没人住的，这两个加起来的可能才是最有意义的，但是我们现在看到的是这么一个数字，那么从这么一个数字来看的话，这五年里边，这个数字变化并不大。所以我们如果说按照这个来检验宏观调控的成果，来看我们的这个整个市场有没有泡沫的话，那么这个数据显然它的作用是非常有限的。所以我认为这个数据那么一方面我们可以动态的去看，比如说我们宏观调控的政策发力以后那么它的数字应该多少。那么另一方面，我们更希望在公布这个新房没有销出去的同时，把二手房的空置率也告诉我们有多少，加起来的数字才最有意义。

    主持人：这个可能才更有一个参照的价值啊。

    马光远：对。

    主持人：那对于大家都在关注的这个数字的，我知道人民大学土地管理系的叶剑平主任，也有他自己的分析，马上我们来听一听他的观点。
   
    叶剑平（中国人民大学土地管理系主任）：这个数据的计算就等于可销售的商品房，供应量有这么多，一个信息说明销售的速度放慢了，供应的量相对来说就多了，如果从政策来说宏观调控起了一定的作用，大家观望情绪在增大；第二，主要就是说我们的供应能力还是比较强的，从供求关系来说，供应量达到了一个平衡，改变了原来供不应求的状态。实际上就是开发商或者销售方和需求消费者之间的一个博弈，如果销售被激发起来，消化这些就很快，如果销售还在博弈过程中，可能这个数据还会增加。所以如果从趋势来说，就得看两个月之间的博弈，博弈的结果可能要达到一个新的平衡。
   
    主持人：在参与我们网络讨论的这些网友当中，我也注意到有很多人也发表了他们对这个数字的一些分析和看法。

    来，马上看一看我们的第一位网友啊。这位叫“云落枯砂”的网友说，“眼下关于楼市的数据纷繁，而此次待售面积增加的权威发布可以看出市场供应量还是稳定增长的，期待国家能够尽快的对全国住房进行普查，得出更多更真实的数据，以便出台更多更完善的适合我国国情的房产政策，让我们的房地产市场稳步发展。”

    再来看看署名叫“蜜蜂”的网友他的观点，“虽然楼市新政已经过百日了，但是市场变化并不会这么快就达到人们想象当中的局面，尤其是要下调价格，1.92亿平方米面积的空置商品房，这个数字也确实很惊人，但是还是要具体情况具体分析，不知这些空置房是否是我们所在城市的房源，相信新政的继续调控之下，楼市的走势会更加贴近人们的生活。”

    刚才我们看到很多网友在分析这一数字的时候都非常关注，数字的准确性，确实呢，一个数字的出台往往会让这个市场有更多的一些反映。不久之前我也注意到房地产市场上就有这样的两个数字，引得整个房地产市场和媒体界都议论纷纷，这是什么样的两个数字，我们一块来看一看。