[中国财经报道]坚硬的中介(2010.8.7)

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    首播时间：2010年8月7日

    最近我们的记者发现，在每天上班必经的路上，原来开着的美容院，关门了，门店正在装修，要改成房产中介。现在还有中介要开张，这让我们有些疑惑。

    4月中旬，国家出台了一系列调控政策，各地楼市成交量开始下滑。以北京为例，5月二手房交易量比4月下降了近60%；6月，又在这个基础上下降了将近25%左右，到了7月，北京二手房的日平均成交量只有３３４套，比去年同期下降了近六成，已经跌到了年内最低点。按说，交易量降了，中介的日子似乎应该不太好过，怎么还会要开新的门店呢？记者决定进行一番调查。

    在这个门店外面，原来美容院的广告还没有搬走。2个工人正在里面忙活着。他们告诉记者，他们是专门给房产中介铺面做装修的。

    装修工人说：“那几天，跟这店里的员工说话，我说我们给你们家店，以前从100多家装修到500多家，到现在都扩展到700多家了。”

    老张从2002年开始专给房产中介做装修，在北京，光经他手装修过的中介门店，就有300多家。除了这家店，他们还在同时装修着3个其他的门店。我们提出想去其他正在装修的门店看看，他说东三环双井桥附近就有一家。老张说的门店，我们没有找到，却碰到了另一家刚刚装修好，正张罗着开业的房产中介。

    在这里，曾经的旅行社招牌还挂在玻璃窗上，新的中介标志和办公桌、电脑等等办公用品，已经全部到位。几个工作人员正在忙着调试电脑。他们说，过几天这家门店就要开业，这里的负责人在附近另一家刚开业的店里。按照他们指的路线，我们找到了这家刚开张不久的中介。

    走过来的这位就是这家中介的区域经理宋建。

    记者问：“您好，麻烦问一下，咱们这是什么时候开业的？”

    经纪人说：“这是6月开业的，这我不太清楚，您问我们经理，我们经理来了已经。这是我们宋经理。”

    记者问：“咱们这个店是什么时候开业的？”

    宋建说：“上个月的18号6月18号。”

    “6月18号开的。”

    “没错。”

    “哦，那咱们这个房屋公园在这附近有几家店啊？”

    “目前有4家店，有一家店在装修，应该是这个月15号会开再开一家。”

    原来，这个中介在这片区域里不只有2家店，而是4家店。而且在一个月的时间，就连续开了2家店。为什么在北京二手房成交量大幅度下降的时候，这个中介还要扩大规模呢？

    宋建说：“市场特别好的时候，你看一下，基本上租不到门店。在市场不太好的情况下，可能，大家会有选择性的去分店，还有其他行业可能也会受一些影响，所以这个时候，选店的机会会更多一些，另外一个租金相对要好谈一些。目前这个门店，最早的时候，租金应该能租到7、8万块钱，好的时候是这样。一个月，大概7、8万块钱，现在我们租的时候应该在5、6万左右，相对要低于市场价。”

    租金降了，开店成本低了，而且很容易就能找到位置比较好的商铺，是他们选择现在开店的一个主要理由。

    记者粗略给这家房产中介算了笔帐，一个门店每月租金按5万算，4个门店一个月光租金就是20万。每个门店大概有20个经纪人，每人按底薪2000块钱计算，一个月要支付给经纪人的工资最少也要16万。也就是说，这4个门店一个月的花费不会少于36万。这么高的成本，他们能扛得住吗？

    宋建说：“它（这个地区）的需求量很大，从去年交易量来看，一年从交易的网签量大概在700多套，所以每个月的成交量非常大，这一块市场需求量也很高，所以这块儿开店，从我们公司整个布局来看呢，这块儿非常有必要开店的。”

    对去年市场的分析，是支撑他在1个月内连开2家店的又一个理由。但是4月中旬以来，接连出台调控政策，二手房交易量不断下跌，现在开店会不会赔本赚吆喝呢？在宋建看来政策调控对市场的影响很可能只是暂时的，因为2008年政策调控后也曾出现过类似今年这样交易量大幅度下滑的情况，但仅仅持续了十个月，2009年市场井喷。很多扛过来的中介都赚钱了。

    宋建说：“从2008年来讲，2008年当时市场不太好的情况下，有些大型公司都在陆续扩张，但是2009年市场就非常好了。所以他们扩张是个非常好的机会，我们也看到这个机会，应该是今年虽然现在市场不是很好，但是未来市场我们充满信心。”

    2008年，逆市开店的示范效应让宋建坚信，现在趁着市场低迷扩张是个绝好的时机。所以尽管生意现在还不太好，但为了日后很可能会出现的井喷，他们要想办法留住店里的经纪人，公司不仅给老员工提高了底薪，招募新人的底薪待遇也比原来提高了两到三成。

    宋建：“另外一个，公司加大了给员工培训方面的工作，主要是给未来的市场储备人才做了很多准备。”

    宋建说，跟今年交易量最高的时候相比，他们几个店，5月份，二手房买卖交易量下降2成，但是租房的人却多起来了。租房的数量上涨了将近3成，所以总的来说他们亏的还不算太多。

    我们在门店调查的过程中，正赶上有人来打听租房的事。

    记者：“您住吗，还是？”

    租房人：“我住这边，我住这边。

    记者：“最近您了解这个租金市场的价位有变动吗？”

    “有。”

    经纪人小孙：“租赁市场的价位，现在基本上是向上涨，涨幅也就是在500到1000块钱之间。”

    “这500到1000块钱之间，是多长时间的涨幅啊？”

    “从咱们政策开始到现在，也就是2个月左右。”

    经纪人小孙是去年大学毕业后才来店里的，前一段时间生意好的时候也卖过几套房子。现在二手房成交量少了，她的主要业务是租房。她说，4月初，这个区域一般的二居室的房子，租金在6000、7000左右，现在的租金大概是7000多块钱。

    最近，小孙也一直在为客户寻找出租的房源，并把它们拍成照片，放到网上，方便顾客选择。

    经纪人：“这个家具家电全送了？”

    经纪人：“全送，全送，全都465万。”

    经纪人：“这人主要是，还是客户，如果客户谈得来，看着顺眼的估计没有太大的问题，他不是特别着急用钱。”

    小孙说，这个房子的主人认为现在卖不出好价钱，就想先拿出来租一段时间。

    光靠出租房屋，中介就能维持生计吗？

    我们决定再到北京通州去看看，因为四月份调控前，那里是北京房价涨得最快的地方，也是调控后房价跌得最狠的地方。那里的中介很可能受到的影响也最大。