[今日观察]空置面积：一头雾水？（2010.8.26）

    北京朝阳区公布一组新数据，住宅空置面积133万平方米，热门词汇“空置面积”为何再度升温？《今日观察》正在评论。

    主持人（王小丫）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。“空置率”，近来成为了大家关心的一个热门词汇。那么什么是空置率？房地产市场的空置率到底又有多少？空置率到底能否统计出来？围绕这个话题，相关的部门、媒体和民众，就展开了一轮讨论。而在昨天，北京市朝阳区就公布了朝阳区的空置面积的数据。这再度引发了大家对这个问题的新一轮的关注。那么今天我们将就此展开评论。

    两位评论员一位是霍德明，另外一位是张鸿。同时观众朋友可以通过我们屏幕下方的方式来参与我们的互动，我们稍候会关注到您的留言。

    首先，我们还是来了解一下相关的一些新闻。

    8月24日，作为北京市土地面积最大的城区，朝阳区政府在其网站上公布了房地产新政后，该区房地产市场的各项统计数据，其中，涉及到了空置房这一敏感问题，这份名为“从供求情况看朝阳区房地产市场运行特点”的统计报告中显示：1—7月，朝阳区商品住宅销售面积145万平方米，同比下降了57.4%，降幅较上月拉大了1.5个百分点，同时，住宅施工面积同比下降5.4%，竣工面积也同比下降21.3%，不过住宅依然占朝阳区商品房规模的半数以上。

    该报告指出，年初多项调控政策的发力，一方面使得投机性购房受到了前所未有的严厉限制，另一方面，也引发了市场越发浓烈的观望情绪，从而造成住宅销量一路走低。

    在这份统计报告的结尾处显示，截止到7月底，全区住宅空置面积133万平方米，同比下降18%，其中，别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%。

    在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达到54.9%，空置比例偏高仍是目前别墅高档公寓面临的问题之一。

    主持人：刚才在短片当中提到了一些概念，首先我们要来捋一下这个133万平方米的，这个朝阳区刚刚公布的住宅面积的一个空置的，这么一个概念，这是一个什么样的概念？

    霍德明（财经频道评论员）：对，我想小片里面刚刚已经说到了，说133万平方米是盖好了的商品 ，售出去的，换句话说它是一个待售面积。

    主持人：也就是说还属于这个房地产开发商。

    霍德明：没错，还不是属于一般买房者的他的私人财产了，而对于这么133万平方米的数字，我当初一看的时候，我说，哎呦，一个人就13平米来计算的话，可以给10万人住啊，10万人住在朝阳区那似乎也是个蛮大的数字。

    主持人：对。

    霍德明：但是一旦了解了它是待售面积的话，那我就去查了一下，朝阳区1—7月份这个商品住宅，大概销售的数字是145万平米，145万平米跟133万平米比就差不多了，也就是说站在开发商的角度来看的话，这么一个空置的，还没有卖出去的房子，相当于他的存货了，他的存货够他卖多久了？大概就差不多半年左右，而这么一个半年的存货到底算高还是低啊，这个可能要有一个比较，我记得在2008年那个时候房地产相当低迷的时候，低潮的时候，我们做一些节目，我还记得房地产开发商卖房子的速度非常慢的，以至于他有很多的存货，要卖多久？卖到4年到6年才能卖完，这一次大概他的存货只够卖6个月，这样看起来这么一个空置面积的计算，它还不是空置率啊，应该还算是存货不算太高吧，我想不能说是一个所谓很多很多空置的概念了。

    主持人：那么霍教授刚才谈到了这133万平方米的这个面积，其实是这个开发商的一个存货的问题，跟我们所谈到的这个空置率，好像是两码事。

    张鸿：对，所以今天早上一看新闻我就有点懵，因为新闻上都说，说朝阳区公布了空置面积，公布了空置率，可是我记得就在几天前，国家统计局说，“空置面积很难统计”，难道朝阳区先走一步？做了一个表率吗？然后仔细一看发现不是那么回事，是“概念在打架”。就是他公布的全区空置面积133万平米，就相当于刚才霍老师已经说了，它其实是国家统计局现在已经管它叫待售面积，国家统计局在今年之前一直把砸在开发商手里的房子叫空置面积，但是从前一阶段以后他给改了，就是砸在开发商手里的房子没卖出去的这个存量房，这个库存房叫待售面积，就是没卖出去的面积，这是听上去更科学了。然后说空置面积是什么呢？按照国际的这个概念呢，就是二手房里边没有住的，就是已经卖出去了，没有人住的，这个叫空置面积，然后你一看这个朝阳区的这个公告呢，它在最下面里边，说空置面积它有一个分类，然后空置面积三年及以上的积压房当中然后有一个结构，但是当你听到积压房的时候就知道，这是砸在开发商手里的房子，和我们所想知道的那个闲置房或者是空置面积，它不是一个概念，它只是待售面积133万平方米，但是闲置面积是多少仍然是一头雾水。

    主持人：确实是这样啊，其实“居者有其屋”才是大家所关注的一个真正的话题，但是有很多是空置率啊，待售面积啊，或者是空置面积啊，确实都是一些不同的概念，所以今天我注意到参与我们这个讨论的朋友也很多，其中有一位是跟我们视频连线的，来，我们先连线他，喂，您好！请问这位朋友您是在哪座城市？

    网友：我就在北京。

    主持人：就在北京啊。

    网友：对。

    主持人：您理解的这个空置率是一个什么样的概念，给我们讲讲？

    网友：我现在这个专家提这种名词应该算是，现在就是让老百姓根本就听不懂的。

    主持人：听不懂，不管专家怎么提，您个人理解的这个空置率，您觉得应该是一个什么样的概念？

    网友：我觉得就是原先的空置房，就是这个没人住的房，是这么一种情况。现在专家提这种什么空置率啊，现在让老百姓，不仅仅是我吧，很多人都不理解他这种东西。什么空置面积之类的，这名词太多了现在它。

    主持人：总而言之您是有点糊涂了。

    问有：对。

    主持人：跟您想的空置率含义有点不太一样，是吧？

    网友：对，我真的搞不懂他们。

    主持人：要搞懂的话就继续看我们的节目，好谢谢您的参与，谢谢，好的，我们今天先聊到这里。

    我们再看一下其他的朋友，他们对于这个概念是不是也是没怎么搞清楚，他提到了“‘空置率’怎么定义？我的一个深圳户口的亲戚，3口之家，一共买了6套房：2套房免费提供给亲戚住，1套房准备给孩子，其余3套自己轮流住。对此6套房，怎么定义？‘空置率’乎？‘空房率’乎？”当然他这亲戚也挺有钱的，有六套房啊。

    张鸿：对。

    主持人：那其实我们刚才是说到了很多的概念，比如说有一个是“待售面积”，一个是“闲置率”，还有就是“空置率”，还有就是“闲置面积”等等，那么大家对于这个问题是相当的关注啊，有关方面觉得要统计这个空置率是比较难的一件事情，不过现在有很多媒体还有一些观众朋友，他们建言献策，用自己的方式说可以统计出来的这个数据，我们现在就集中的来了解一下，都有哪些大家想出来的办法和建议。

    空置房有多少？空置率有多高？这些关键性的房地产市场指标，再次成为舆论关注的焦点。长期以来，我国房地产市场数据统计概念很多，例如，关于空置概念究竟是商品房待售面积，还是市场上一般认为的房产售出后空置面积？就曾有不同部门，不同机构，先后给出过不同的说法，令人无所适从。

    根据国家统计局的解释，商品房待售面积不等于住房空置面积，商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出，但实际无人居住的住房面积。

    不仅如此，国家统计局新闻发言人盛来运还公开表态，“目前无法统计出住房空置率”，原因是由于房屋空置是近几年出现的新问题，要查统计制度，还没有来得及做出统计。

    面对谜一样的空置率，中国公民正在以五花八门的方式调查身边的住房空置率。北京、杭州许多论坛都发起了“晒黑灯”、“晒水表”、“晒电表”等等民间空置率调查的活动。引发了众多网友的热议及广泛参与，最后却被有关部门证明不科学，而权威的统计局又表示难以统计。

    空置率真的是一笔“糊涂帐”吗？