[今日观察]空置面积：一头雾水？（2010.8.26）

    美国统计署最新数据显示，2010年第二季度，出租房中有10.6%处于空置状态，创下历史最高纪录，自有房中有2.5%处于空置状态，也仅次于2007年同期2.8%的记录，这些数据直接反映了当前美国住宅市场仍处于次贷危机后的严重不景气状态，而且是半个世纪以来最糟糕的时期，这组数据对人们判断当前美国住宅市场状况起到了非常有价值的参考作用。

    美国每个季度公布的出租或出售空置率指标，统计数据覆盖面全美75个最大的都市圈，调查频率为月度，以抽样进行，抽样样本量达到每个月7.1万家庭地址，数据采集方式是通过电话和人工上门调查结合，如果电话调查得不到信息，调查员必须亲自上门拜访获取有效信息。

    美国《华尔街日报》发表的评论指出，美国对于住房空置的定义和分类值得中国借鉴，中国国家统计局公布的房屋待售面积和空置面积只是房地产企业累计库存积压的情况，并不涉及住房二级市场。中国民间通过查电表等方式计算出来的空置率则包含了那些没有进入市场的空置房，容易造成统计混乱。

    《人民日报》指出，“住房空置率”值得追问，公众关注住房空置率，也是渴望摸清楼市真实状况却又无从入手的反映。但是，这一现象所反映的并非新问题，我们更应该关注一系列调控楼市的政策措施是否得到落实，这才是满足百姓住房需求、保持楼市健康发展的关键所在。

    主持人：当然我们可以向这个国际上借鉴一些先进的一些统计的办法，来搞清楚这个住房的空置面积究竟有多大，这个空置率有多高，但是我在想最重要的还是空置率的这个数据，它到底有什么样的作用？

    张鸿：它可以说待售面积是我们衡量一个市场买卖关系的这样一个景气指标。那空置面积它其实我们可以判断这个房子整个的一个使用情况，那使用情况可以给谁提供参考呢，可以给供需双方都提供参考，比如说开发商，他就像种粮食的，他发现这个市场上有很多囤粮的，有很多大粮仓都囤满了粮食准备卖，所以他第二年种粮食的时候他就以此来判断，市场上的粮食很多了，我就不需要再种了，但这个指标在中国对开发商的意义不是特别大。

    主持人：为什么？

    张鸿：因为囤粮食的太多了，他只要把房子盖出来，就一定有人买走，所以他不需要用这个指标来衡量自己，明年是不是要买地盖房子，他就只需要盖就行了。

    主持人：也就是说他不需要用这个市场的数字来调控他的一个供求？

    张鸿：对，但是对买房者他有一个判断，就当他看到真的这个市场上，粮食那么多，已经爆仓了的时候，他会觉得，哎呦，接下来可能政府要出手了，然后我再等一等吧，因为我也不是特别着急。

    主持人：也就是说我没必要去追高了？

    张鸿：所以，最重要的他会对政府调控房地产市场提供一个非常精准的一个依据，因为我们如果说现在这个市场上投机很浓的话，那投机的结果应该是有很多人攥着房子他不出租也不卖，就等着它涨价。

    主持人：对。

    张鸿：对不对，但是如果我们连这个数据我们都搞不清楚的话，我们怎么知道他投机非常浓呢，我们只能说有很多人第三套，第四套房子，但是那第三套，第四套房子也可能人家自己住了呀，对不对，我租给别人住了，借自己家亲戚住了，所以你必须得知道，有多少房子是闲着的，你才能精地的打击房地产市场的这个投机。

    主持人：也就是说这个数据越精准，对于这个宏观调控的针对性也就更强。

    霍德明：对，我想刚才小片里面介绍了美国有关于空置率这么方面的计算，而且非常科学的方法，他是真的派人去那边做调查的，中国当然我们也讲了，原来空置率调查还没到那么科学的情况，但是，对于中国政府而言，我们这宏观调控，也就是房地产调控，可是调控的比美国要更加强了一点，对老百姓的住房的这么一个权利，对政府的关心，就基本上而言，我们还希望能够得到一个比较精准的空置率，不管它是怎么样定义的，只要有这么一个数字出来，不管后面的博弈，那我觉得那都是正常的事情。

    主持人：那现在就这个问题我们再来听一听特约评论员有什么样的观点。

    陈国强（中国房地产协会副会长）：我们国家1985年以后，就没做过住房存量的相关统计了，另外由于现在很多人买房，异地买房，或者是持有多套房产的情况比较多，比较普遍，所以在实际的房屋普查问题，需要由我们专业的统计部门，或者住建部门来进行这项工作比较有优势，但是恰恰我们很多年没有做这方面情况的调查，统计，乃至这个数据的发布，非常有必要对目前我国住房资产进行一个系统的调查统计，我想对于下一步规范市场盘活这些房屋的存量资产，让资源不至于处在闲置状态，而造成社会资源的巨大浪费，我觉得这是非常有意义的。

    陈杰（复旦大学住房政策研究中心执行主任）：它（空置率）是一个很关键的指标，能把整个房地产市场的运行状况做一个总体的概括，空置有两个环节，一个是生产出来没有被卖掉，这个其实很多行业协会他们都有，都可以统计，包括一些中介，当然他们权威性还不够，这个还要统计局出面来整合，然后来发布。然后第二个环节难的就是已经被售出，但实际上没有被利用起来的方面，这必须统计局去做，统计局通过抽样，其实跟户籍部门这些都可以联网，进行抽样调查，像美国1965年就开始统计了，像欧洲很多国家都在统计，包括我国的台湾、香港都在做，这怎么会做不出来呢，就是一个抽样调查，设计好的话去做肯定是没问题的，关键愿意不愿意去做。

    主持人：刚才我们都聊到了这个空置率也就是空置面积一个准确的数字是非常重要的，对于这个宏观的调控也是非常有针对性的，那么很多朋友他们出了自己的建议，比如说出租司机拍照片啊，统计水表、电表，甚至去看垃圾啊等等这些方法，两位评论员如果让你们来出这个建议，怎么样能够统计出一个准确的住房面积的空置的这个面积的数据，或者说是空置率的话，你们有什么样的方法上的建议？

    张鸿：其实我们关注空置面积不仅仅是我们需要这个数字，我们其实希望，第一，这个市场上不要有那么多的投机；第二，现在空置的这些房子，不管它是6000多万套，还是多少万套，它能不能变成这个市场上有效的供给，比如说能不能出租出来，能不能卖出来。所以从这个角度上来说，我倒有个建议，因为有两个办法，一个是逼迫他们变成有效供给，比如说增加税，让你持有不起，我拼命加税，直到有一天你说，哎呀，我不能再空置了，空置我这税交不起了，我把它卖掉，或者出租掉。但是我觉得和这个相比的话，也许另外一个办法也可以考虑，比如说鼓励他出租或者卖掉，就是减税，因为你这个房子如果出租的话，是要交税的，10%的出租税，所以能不能把它减掉，鼓励他出租，如果想让他卖掉的话，那我们能不能规定一个时间点，比如说今年底之前，或者明年年终之前，你卖掉这个房子，我能够在企税上，在交营业税上，在个人所得税上给你部分的减免，这样的话也许能够鼓励他们把这个房子变成有效的供给，如果变成有效供给的话，我们的怨气可能就没那么足了。

    主持人：总而言之就是让这个房子活起来，别那么闲着？

    张鸿：对。

    霍德明：有这么一个空置率的数字出来以后，才能做科学的政策判断，当然，在整个我们讲宏观调控来讲的话，如果我们真的要关心老百姓的住房……