业主欲聘“运营商”挽救产权商铺

　　前日，在上奥风尚购物中心，多名民警前来维持秩序。当日，部分业主砸坏自家商铺墙体，向开发商抗议。本报记者 王嘉宁 摄

　　本报讯 西三旗的上奥风尚购物中心是产权式商铺项目。业主收房一年多，招租困难。近日，业主欲引进经营公司重新运营管理，但与开发商协商未果。前日，数十业主砸坏自家商铺墙体并堵路抗议。开发商表示，引进经营公司需要通过合法程序，愿与业主协商。

　　购物中心经营无人管理

　　据业主们介绍，2007年，270余业主以每平方米一万多元购买了这个购物中心内的产权式商铺。购买时，开发商承诺将把该购物中心项目建成大型商场，业主可获得相应面积的房租收益。

　　业主们说，2009年初交房时人们发现，商场内建成一间间小商铺。同时，商场仅引进物业公司负责物业服务，没有相关机构进行统一经营管理。部分业主委托开发商给自己购买的商铺招租。由于该购物中心地点较偏，加之周边居民少，直到去年10月也没招到几家商户来此经营，使该购物中心无法正常营业。

　　在这种情况下，业主成立“临时业委会”，商议引进专业的经营公司对商场进行运营管理。业主李先生说，近期，业主找的经营公司要进驻，遭到开发商和物业反对。

　　业主堵路向开发商抗议

　　前天，百余业主来到该购物中心，其中部分业主砸坏自家商铺的墙体。业主表示，开发商阻挠他们引进经营公司，他们以此表达愤怒。

　　砸墙后，开发商负责人并未出现，部分业主前往购物中心一层的售楼处，要求开发商派人与他们协商。由于未能得到回应，七八十名业主前往商场西侧的八达岭高速辅路进行堵路，导致该路段交通中断1小时。当日中午，警方赶到现场，将部分业主带走调查。

　　前日，在总共三层的该购物中心内，二、三层均未开门，漆黑一片。仅在一楼有七八家商铺营业。在商场内，记者未见有人前来购物，几名商户聚在一起绣十字绣。商户们介绍，一直无法正常营业。卖童装的董女士说，租金加装修费，赔了一万多元。

　　开发商称愿与业主再协商

　　昨日，该购物中心开发商、北京实创房地产开发有限公司相关负责人吴先生说，此前，就引进管理公司的事宜，开发商与业主协商过，但双方分歧较大。

　　吴先生说，开发商希望该购物中心能做好，不反对引进经营公司，但管理方进驻必须合法。吴先生称，业主选的这家公司要占用物业办公用房，但又不愿交房租。此外，这家公司对商场内进行改造，方案应报开发商批复。

　　吴先生表示，开发商愿与业主协商，只要程序合法，他们不会阻止经营公司进驻。

　　■ 律师观点

　　业主大会可表决聘运营公司

　　京华律师事务所的房地产律师秦兵说，近几年，产权商铺纠纷增多。在很多案例中，开发商无法按承诺兑现租金回报率。

　　秦兵律师认为，产权商铺业主可通过两种方式维权。一是集体诉讼，要求退房。二是召开业主大会，选择经营公司取代开发商原有的经营管理机构。上奥风尚购物中心的业主成立的“临时业委会”即使未备案，业主仍有权通过召开业主大会行使表决权，决定选聘经营公司。

　　■ 调查

　　2005年前后，北京出现了很多产权式商铺项目。产权式商铺是开发商建成一座商场后，在店内分割成若干个产权单位的商铺出售给业主，将单间商铺或整个商场出租，业主可获得相应面积的房租收益。产权式商铺曾作为新兴的房地产投资产品销售火爆一时。但在随后的运营中暴露了诸多问题。近几年，“碧溪家居广场”、“巨库”等产权式商铺项目相继倒闭。昨日，本报记者探访部分产权式商铺的经营现状。

　　产权式商铺冰火两重天

　　业内人士称商铺出售后，专业经营团队是成功关键

　　昨日，记者走访万通商场等产权式商铺项目。经营管理良好的项目中，商户称租金虽高但生意红火。业内人士表示，商铺出售后引进专业经营团队是成功关键。

　　商铺8m2月租万元生意火

　　阜成门万通商场，一部分便是产权式商铺。昨日下午，顾客人流如织。在一层饰品区，每个摊位都有顾客挑选商品。一家饰品店经营者说，商场人气旺，他家生意很好。这个店铺是通过商场，从商铺业主那里租的。8平方米月租金一万多元。

　　多位经营者称，商场管理方帮他们从业主处租摊位。商场一名管理人员说，商场部分商铺卖给业主，业主拥有相应面积的产权，由商场统一经营管理，经营项目，分区由商场安排。

　　多个产权商铺项目已倒闭

　　据此前报道，碧溪家居广场、巨库等多个产权式商铺因经营等问题倒闭。

　　据了解，2003年，碧溪家居广场将数万平方米的店划分成一个个摊位，以13万元到23万元出售，委托第三方经营管理。并承诺业主购买即可获相当于一个摊位一年1.9万元收益。先后5000人购买商铺。由于部分楼层抵押给银行等原因，多数业主无法办产权证。从2004年起，业主被拖欠租金。最终，公司法人被以非法吸收公众存款罪判刑4年并处罚金。

　　另据了解，号称“北京首家体验式大卖场”的产权式商铺巨库，因承诺的回报率过高，经营困难已关闭。

　　只卖房不管经营注定失败

　　昨日，从事商业地产经营管理的业内人士易先生说，起初一些浙商将商场做红火后，再需要融资时，便将店内商铺出售给个人。这种方式被开发商借鉴。开发商或在商场开发阶段与经营公司合作，或在商铺出售前引入经营公司，然后将商场分成小商铺卖给个人。产权式商铺在2005年前后火爆一时。

　　易先生认为，专业的经营团队是产权式商铺成功的关键，经营公司应在出售前做好规划。按理说，开发商或经营公司会在业主购买时，与之签订返租协议，将商铺租下统一经营，再返利给业主。而上奥风尚购物中心，开发商售房后不管经营，注定导致项目失败。

　　本组稿件采写 本报记者 张宁 沈小波