比市场价便宜10%~30% 拍卖房受人关注

　　比市场价便宜10%~30%，拍卖房受人关注

　　买法院拍卖屋，这么办

　　本报记者 詹丽华

　　本报《地产》曾刊登了“香槟之约园”被法院拍卖的消息，讲得是某开发商如何由盛转衰的故事，没想到却引来很多读者对拍卖房产的好奇。被法院拍卖的房产能不能买？是不是比较便宜？买了之后办手续麻不麻烦？为了一次回答到位，我们给你做张买房流程表吧。

　　拍卖屋，产权会不会有问题

　　事先向法院了解清楚

　　法院拍卖房屋，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋，通常简称为“法拍屋”，也有称之为“银主盘”。但是法拍屋并不一定是从银行查封而来的，私人查封也有。多数房屋都有向银行贷款，银行贷款出去时都会办理设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿权。

　　其实买“法拍屋”与买其他楼盘并没有什么大差别，都要留意物业的权属，一定要是“干净”的物业。首先要了解清楚被拍卖的房屋是通过法院查封抵债，银行抵债，还是自行协商抵债？一般法院查封抵债和银行抵债都会在房管局备案，并有法院出具的相关查封、扣押或拍卖通知书，或者银行抵押通知书。

　　但如果是私下协商抵债，通常是直接将房产证拿给对方扣押，并签订一份抵债合同(协议)，债权人、债务人任何一方都不可以单独将物业交易与出让，否则被视为无效。所以一般最好是通过法院拍卖购房，如果通过中介购房，则出售人应该持有法院相关文书，或者原业主的授权委托书。此外，签订购房合同时应该特别谨慎，将价格、交楼时间等都要详细注明。

　　一般情况下，法院拍卖的房屋都是取得合法产权的，这样的房子买下来都不会有什么问题。但有时法院也拍卖暂时未取得产权的房屋或在建工程，这种情况下也是可以购买的，但法院拍卖的房屋能否办理产权证取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况，所以在竞拍前可以先向法院了解该房屋的权属情况。否则，在拍卖现场，拍卖师是不会向你介绍房屋产权情况的，切记。

　　如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，是可以依据法院的协助执行通知书办理房产证的。如果拍卖或变卖的房屋在法院查封之前就没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是不能办理房产证的。但如果原产权人只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记的，购买人也是可以办房产证的。

　　哪里有拍卖房消息

　　网上有公告，记得先去看房

　　这次“香槟之约园”拍卖现场不少购房者都告诉我，他们是“听朋友”或者“听朋友的朋友”说的，口口相传的结果就是很多人连房子都来不及看就去参拍了。如果你对拍卖房屋感兴趣，可以多关注法院和拍卖公司的官方网站，信息是最快的，一般有15~30天的挂牌期，足够你安排时间去被拍卖房屋的现场看看，心中有数。相对来说，中介公司的消息速度要慢一些。

　　拍卖开始了，你会听到拍卖师读一份《竞买须知》，不同的拍卖“须知”内容也略有不同，但大致都逃不出这么三点：一是实地查看、知晓拍卖标的相关情况，并依此对自己在拍卖活动中的行为负责(所以要事先看房，自己对自己负责)；二是拍卖公司对标的所作的描述、评价和介绍均属参考性意见，拍卖房产都是的依照现状拍卖，一旦参加竞买即视为你完全接受所拍卖房产目前的情况包括它的瑕疵，所以不要指望拍卖公司帮你清理房子的任何杂物甚至帮你维修；三是竞拍的时候要想清楚，一旦拍下，事后后悔，拒不签订、执行《拍卖成交确认书》的要承担违约责任，保证金不退还。

　　怎么办过户

　　杭州有明确规定

　　被拍卖的房屋价格确实比一般市场价低10%~30%。想在拍卖房产上捡大便宜不太可能，如果有对折甚至更低价的房子，我会劝你先调查清楚再买，免得花了钱却买回来一堆麻烦。按照实际情况来看，权属比较清楚、干净的房子，如果竞拍者不多，一般能以市场价7~9折的价格拍下。当然其中不包括拍卖后的佣金，以及产权转让过程中产生的费用。

　　拍下房产以后，办理产权过户其实不算麻烦。杭州的规定是这样的，除了房产交易产权登记申请表之外，还要提供：人民法院出具的判决书及生效证明、裁定书、经签收的调解书或仲裁委员会出具的裁定书原件或复印件(校对原件)，如有协助执行通知书的也需一并提交；拍卖行提供的拍卖委托合同、拍卖行的营业执照、法人证、法人身份证(以上复印件都要加盖拍卖行的公章)；当然还有你和拍卖行签署的拍卖成交确认书及你本人的身份证；基本上就以上这些，如果产权登记部门认为有必要收取的其他资料，也要一并提供。