雾里看花：限购令下惠州楼市探访

投资客比例雾里看花

　　驱车从广东惠州所属的惠阳中心区淡水镇向东行驶仅仅10分钟就出了市区。呈现在证券时报记者眼前的，是目前惠阳最大的别墅项目之一——光耀城。光耀城以纯别墅和众楼盘间的一汪碧水作为卖点，常年面向深圳客户，以“光耀城，先生的湖”为广告语高调宣传。据一同前往的惠阳区委新闻秘书卢舜辉介绍，从地理位置上讲，这座小区实际已位于秋长镇地界。“据以往经验，像我们这样开着本地牌照小车来看楼的，他们一般不喜欢接待。”卢舜辉笑谈。

　　上述楼盘只是惠阳众多以深圳投资客为主打消费群体的高档楼盘的一个缩影。由于本地消费能力薄弱，惠阳均价每平方米5000元以上的高档楼盘，目标客户主要是在深圳工作的群体，但该部分人群在惠阳购房者的具体比例为多少，一直都是雾里看花。

　　“深圳出台限购令之后，惠阳房地产的销售情况确实更加火爆。但目前的政策法规，并没有细化到一定要核实购房者的户籍及工作所在地的程度，所以深圳投资客占所有购房者的具体比例，真的很难统计。”惠阳区国土局土地交易中心主任万庆在接受证券时报记者采访时说。

　　“即使办理房产证需要核实身份，我们也无法通过购房者的身份证来判断他是否来自深圳。”万庆补充说，“由于很多购房者的身份证显示其户籍位于江西、湖南等省份，我们只能据此推断，很多购房者应该是在深圳工作，却没有深圳户籍的人士。比较而言，从已掌握的资料来看，惠阳非本地户籍购房者中，具有深圳户籍的投资客比例并不高。这或许说明，具有深圳户籍的投资客并没有大规模地到惠阳购房，可能他们也无需到惠阳投资。”万庆进一步分析道。

　　在惠阳一处名为“万城”的楼盘，其物业顾问黄丽兰向记者介绍，该楼盘一期项目已全部售出，所以在演示模型上只保留了1至3层的商铺，二期项目也销售过半。对于该楼盘深圳顾客的比例，黄丽兰表示大概在一半左右。她说，虽然均价每平方米已接近6000元，但本地人中有相当一部分也具备了这样的消费实力。当记者询问“保留一期项目的商铺模型在这里，是否表示商铺大部分未售出”时，黄丽兰未予回应。

　　据悉，市政建设进度，是决定惠阳楼盘卖点大小的一个关键因素。一个名为“江南豪园”的楼盘，主打卖点是“坐观一线江景，紧邻淡水河”。不过，由于目前淡水河综合整治只完成首期工程，正式交楼后，映入住户眼帘的是何种景象，仍不确定。其业务人员解释，淡水河整治工程正如期推进，广告词中“水岸美宅”的憧憬应能够实现。另外，据她绍，自限购令后，每到周末，楼盘停车场内深圳车牌的小车差不多比平时多了十几倍。据记者查证，该楼盘的物管顾问及销售代理也均为深圳公司。一直不涨的淡水楼市

　　“经历过90年代炒地皮的狂热，如今的房地产市场已更加规范和理性了。”卢舜辉回忆，当初开发商拿着一个楼盘模型就可以卖楼花，然后拿着卖楼花的钱拉贷款，搞滚动投资，今天想起来真像天方夜谭一样。就在驱车采访途中，记者还偶尔可以看见户型设计较为紧凑，面向香港客户开发的一处处烂尾楼。

　　蜂拥而至的深圳投资客，对惠阳本地的购房需求，是否造成了冲击呢？针对这一问题，惠阳区房产局副局长罗日中认为，这一冲击效应或许已被媒体夸大。来购房的深圳的“投资客”并非大家想象的那样多。他向记者透露，淡水镇房屋的成交均价并未出现显著上涨。从2007年到现在，每平方米的销售价格大约只上涨了几百元。“根本原因还在于淡水土地供应非常充沛，新盘不断涌现。从这个角度来看，要解决其它地区的高房价问题，还得从根本上解决土地供应问题。”罗日中分析。

　　谈及与惠州大亚湾市场的不同，罗日中认为，淡水楼盘本地人购房比例还是比较高的。从周边配套环境的完善程度来说，淡水优势明显，大型商场、超市都具备，大亚湾区的公务员也喜欢到淡水买房。比较而言，大亚湾区的房产似乎更受深圳客户青睐，深圳人对大亚湾海景房的热衷是本地人所不能比拟的。依附深圳的小渔村

　　到了大亚湾，刚坐上出租车，司机就问记者要去看哪个楼盘。记者反问：“难道坐出租车除了去看盘就不能干别的了吗？”“大亚湾横竖就两三条街，走路十分钟能绕一圈。不看盘谁打车啊！”河南口音的回复令人忍俊不禁。

　　谈及大亚湾区配套并不完善的商业环境，深圳美地嘉和房地产经纪有限公司惠州事业部申娟表示，其实大亚湾区楼盘的定位，普遍有休闲地产的味道。她介绍，年底惠深沿海高速通车后，从深圳罗湖到这里只有半小时车程。如果从深圳盐田过来，耗费的时间会更少。这么短的时间就可以体会从都市到渔村的风情，每天开车往返，虽然麻烦些，但也算是不错的生活体验。

　　“虽然现在看上去有点荒凉，但这里就是十年前的深圳岗厦！”大亚湾另一处楼盘“东方新天地”的销售代理李燕玲向记者力荐。她表示，如果没有限购令，确实不会有这么多深圳人来看楼。既然说这里的升值潜力可以参考深圳福田的岗厦村，投资者确实也要具备十年左右的耐心。只要住得舒服就行了，如果看重周边环境的完善，那确实不如在深圳租房。“我们的价格优势较一山之隔的盐田太明显了，未来轻轨开通之后，从南山、盐田到这里往来更加方便。”李燕玲对该区楼盘的升值潜力十分看好。

　　坐在旁边翻阅楼盘资料的深圳商人钟某，并不讳言自己正是在限购令出台后才考虑在大亚湾置业。相比商家力推的小户型，他更看好大户型楼盘。“跑这么远买房子，不可能天天都过来，肯定要买个大房子，住起来才舒服。小户型虽然好出租，但我觉得相当长的一段时间内，大亚湾的租赁市场都不会启动。因为本地除了上规模的工业项目和房地产销售外，好像没有其它产业了。不过，当地好像还有捕鱼业。”

　　2008年毕业于广东工业大学的小黄，目前在南山一家软件外包企业工作。他向记者诉苦，目前南山的房价已让他这样的工薪阶层绝望。就算交齐首付，每月的月供压力也将使他放弃所有业余爱好，省吃俭用。据他介绍，他所认识的一对从事金融业的同龄人，两个人每月总收入近三万元，在供了一套两居室后，仍觉得生活捉襟见肘。“我是被迫来的！”小黄笑言。

　　他打的如意算盘是，先让家里拿出首付款，月供由他支付。然后再用放弃深圳购房后节余下的钱买一部性能不错的小车，估计下班后一个小时左右就可以回到自己的小家。“不用太好的车，帕萨特就行啊！”小黄说。