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房价控制目标政策存不确定因素 4月份房价或现拐点

发布时间:2011年03月25日 07:47 | 进入复兴论坛 | 来源:每日经济新闻

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  随着3月逐渐走向末尾,各地出台“房价控制目标”的大限正在临近。截至3月24日,已有29个城市公布了今年的房价控制目标,其中包括山西省的22个城市。而最受人关注的北、上、广、深四个一线城市,如今仍然“按兵不动”。

  按照新“国八条”规定,2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标,并于一季度向社会公布。但已经公布上述目标的城市,多数仍“习惯性地”与GDP增幅挂钩,因此房价涨幅纷纷围绕着10%左右打转而引发争议。

  事实上,自上述政策出台之日起,伴随争议与讨论便一直不断。确定“房价控制目标”是否过于行政化?地方如何制定?如何执行?房价能不能得到有效控制?这都是有待解答的疑问。今天我们邀请两位业内资深人士,对以上问题进行解析。

  政策存不确定因素

  NBD:现在已经有将近30个城市出台了房价控制目标,其依据也非常多,未来还会有更多的城市出台。这个制度能起到怎样的效果?

  胡景晖:制定房价控制目标的主要目的是,将房价涨幅的控制与地方行政长官的政绩挂钩,在一定程度上相当于“军令状”。这个初衷是好的,但从预期效果上看,政策本身存在一些不确定因素。

  首先,如果把数字作为政绩考核的标准,虽然简单明了,但存在不科学的地方。比如承诺以后怎样计算?在计算房价涨幅时,地方政府肯定不会委托第三方来操作,可能是让当地统计部门来做。但我们都知道,有些地方统计部门的数据正受到广泛质疑。过去6~7年,全国的房价至少翻了两番,但从统计数据上,根本看不出来。所以,如果让地方政府主导统计数据,某些部门的公信力有疑问。

  其次,地方政府有很多办法可以规避这项政策。比如说为了控制房价,可以限制高端住宅的入市和成交,扩大郊区房屋和保障房的成交。这样一来,成交均价的涨幅得以控制,但这并不意味着居民生活条件改善了。

  杨红旭:从指标设定看,在已经出台房价控制目标的城市中,多数强调年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。仅有少数城市确定了具体的增幅数字,从各城市确定的年度GDP和各项增幅目标来看,基本上可以认为,这些城市制定的房价控制目标上限多在10%~15%。

  这样的幅度合理吗?这个问题其实很复杂。就长期而言,一个地区房价涨幅与人均收入增幅相一致,基本算是合理的。但如果是在一个房价已经偏高的情况下,就难言合理了。因为若收入与房价同步增长,人们的购房支付能力就难以得到有效提高。

  NBD:总体而言,多数地方政府仍然没有出台房价控制目标,是不是因为这个目标本身就很难定?

  胡景晖:对。我最近去过很多二三线城市,从城市发展的阶段看,它们大多处在旧城改造、新城建设的阶段。在这个过程中,房价涨幅难免攀高。

  比如石家庄,目前正在进行大规模的城区改造,基础设施条件大为改善,拆迁成本也越来越高,新城区的房价势必居高不下。但由于这个城市的规划早已经做好,他们肯定不想因为制定“房价控制目标”而影响城市发展,所以迟迟难以出台。这是一种情况。

  再如长沙,虽然并未进行大规模的城市改造,但去年和前年,长沙成交了一批高价地,大大提高了开发商的成本。如果说长沙希望把房价控制在很小的范围内,除非开发商赔钱。另一个现象是,近些年华润、北辰等品牌房企陆续进入长沙市场,他们在户型设计、小区规划等方面带来的先进理念,使其项目的居住品质得到很大提高,房屋价格也会水涨船高。

  应“照顾”居民支付能力

  NBD:怎样制定房价控制目标才算合理?

  杨红旭:新“国八条”规定了制定房价控制目标的三个依据:当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,多数地方都将房价控制目标与前两者挂钩,却忽略了后一点。我认为,真正反映居民购房能力的指标是房价收入比。

  虽然官方一直没有做过测算,但近几年我们一直在研究我国的房价收入比变化,去年的比值为7.7,仍处在相对合理的区间(6~7)。但从区域来看,绝大部分中西部三四线城市的房价收入比是合理的,主要是东部一二线城市偏高(少数城市超过10倍)。

  另外,仔细分析国家统计局发布的数据,会发现一个有趣的现象:2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.8%;二线城市涨幅为0.47%;三线城市涨幅最小,为0.42%。这说明在楼市调控之下,一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市。

  NBD:这说明了什么问题呢?

  杨红旭:这说明,近几年我国中西部城市以及东部部分三四线城市房价涨幅并不大,这些城市今年的房价控制目标确定为GDP和人均收入增幅,基本上可以认为是靠谱的。而房价上涨过快的东部一二线城市,房价收入比已经偏高,如果将房价控制目标也跟中西部城市一样定为10%~15%,显然是不合时宜的。

  我认为,近几年中西部地区房价涨幅较小,所以10%的控制线还算合理;而东部部分大城市今年的房价涨幅控制线应比中西部低一些,比如5%~10%。

  NBD:关于这个指标,不同的业内人士有不同的观点。全国工商联房地产商会会长聂梅生曾提出过这样一个建议,她说,房价涨幅应该控制在CPI和GDP涨幅之间,高于CPI涨幅,低于GDP涨幅。怎么看待这个问题?

  胡景晖:我认为房价涨幅应该跟当地的人均可支配收入增幅相一致,同时还要考虑到当地的物价水平,而不应该单纯的与GDP挂钩。具体来说,就是高于CPI涨幅,低于人均可支配收入的增幅。

  高于CPI,能够体现出房地产业相对旺盛的发展势头,以及对国民经济的重要拉动作用;低于人均可支配收入增幅,则能够给予居民较为良好的预期,使其能够看到买房的希望。

  制定房价控制目标的初衷在于控制房价过快上涨,保持房价稳定。在这个政策背后,我认为更应该关注制度层面的改革,比如土地财政、财税制度以及收入分配等问题。更深层次地看,房地产的实质是中央政府、地方政府、企业和个人进行资源分配的问题,如何使这种分配更加公平、合理,是我们应该长期研究的课题。

  4月份房价或现拐点

  NBD:制定房价控制目标,是否能达到平抑房价的目的?在今年一系列的政策调控下,对房价未来走势如何判断?

  胡景晖:从上半年的房价走势来看,我认为总体上应该趋于稳定。降价的城市主要是前段时间房价上涨过快、投资投机性需求比例较高的城市。更具体地说,是跨区域投资比例比较高的城市,比如三亚。而北、上、广、深等一线城市以及战略性发展的省会城市,由于刚需旺盛,从长期来看,房价并不会下跌。

  下半年的房价走势,从目前看还存在一些不确定性,这主要取决于加息的节奏和幅度、保障房建设进度、中低价位商品房的供应速度、政府的推地节奏等,即市场供应能否即时补位。如果供应能够到位,就不排除下半年房价下降的可能。

  需要注意的是,发改委近期发文,要求各地从5月1日开始实行商品房(包括二手房)明码标价制度,并要求开发商一次性公布全部房源,这可能会造成开发商放慢推盘节奏,提高申报价格,并导致一段时间内有效供给的不足。

  杨红旭:我认为4月房价可能出现拐点。从数据上看,2月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.46,也即新建商品住宅价格比1月份上涨了0.46%,增幅下降0.34个百分点。

  可见,70个大中城市新建商品住宅价格整体仍然呈现出上升态势,但上涨幅度明显缩小。预计可能是4月,最迟不会超过5月,70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌,也即房价出现“拐点”。

  另外,分析不同类型的城市可以发现,2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大,为0.80%;二线城市涨幅为0.47%;三线城市涨幅最小,为0.42%。但由于一线城市是调控的重点区域,未来几个月,预计房价环比下跌的幅度将慢慢超过二三线城市。

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