长城证券：谨慎逢低介入地产股

　　央行自昨日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率相应调整。再次加息预示着银根进一步紧缩，开发贷款和购房贷款难度都加大。

　　加大开发企业资金压力。此番利率调整，一年期调整幅度为0.25个百分点，三年以上调整幅度为0.2个百分点，唯独一到三年贷款利率调整幅度为0.3个百分点，此举意味深长。房地产项目的开发周期一般为1～3年。同时，据我们了解，现实中开发企业长期借款中也确实大部分处于该区间。根据统计局的数据，今年1~2月，房地产开发企业资金来源中国内贷款占比约23.8%，定金、预收款及个人按揭贷款约37.1%，开发企业来自银行的资金实际超过50%，加息将进一步加大开发企业的资金压力，开发企业或将主动降价促销，以实现快速销售回款，保持资金链的安全。

　　购房成本再次提高。四次加息过后，5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.80%，加上房贷优惠利率基本取消，购房者贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例，按8.5折优惠利率计算，4次加息后月均还款额增加6.2%；按基准利率计算，4次加息后月均还款额增加7.1%。目前购房贷款100万元比去年10月20日首次加息前及8.5折首付优惠利率的情况下，月供要多出1006.74元。

　　楼市现阶段呈现“量缩价滞”的状态，考虑到未来依然不排除加息可能，连续加息将与一系列地产调控政策将形成“合力”，对调控中的楼市形成深远影响，量变转为质变将是必然之势。我们同时注意到，中国房地产指数系统百城价格指数显示，3月全国100个城市房价较上月平均上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨。若二季度楼市再现量价齐升，也不排除再次出台调控政策的可能。目前地产股行情仍然是反弹性质的估值修复行情，房价并未回落，加息利空将对板块形成一定冲击，建议投资者谨慎逢低介入。（长城证券分析师 刘昆）