理财周报地产实验室研究员 王丽新/文

　　眼下，调控已经进入白热化阶段，北京楼市的房价下调压力也随着调控的逐步深化而增加。

　　据搜房网数据中心、北京中原等机构提供的数据显示，5月新增供应量继续增加，但无论是二手房市场还是新房住宅市场，销售形势都保持持续低迷状态。

　　“红五月”一点也不红

　　北京市房地产交易管理网数据显示，今年5月份北京二手房交易量仅为8067套，为28个月以来的历史新低，比4月二手房9310套的成交量下降约13.35%。

　　据公开资料显示，5月的第1周商品住宅成交1790套，比上一周降31.78%，把成交量直接从2000套大关拽了回来，终结了此前三周成交量上涨的趋势。

　　但5月第2周住宅共成交1374套，比上周下降23.2%。虽然第3周住宅签约1732套，但是第4周住宅签约立即下降到1720套，环比微跌0.69%。

　　综合以上数据来看，传统的楼市“红五月”一点也不红。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“限购令”等一系列抑制需求的调控政策出台后，购房者大多持观望态度，这使二手房市场成交量继续萎缩。与此同时，随着房价下跌的预期逐步加强，部分业主出售房屋的心态也越发急迫。

　　而相比于北京二手房市场成交量创28个月以来的历史新低，5月份新房住宅成交量较上月相比更是折半，达到了2011年以来的最低值。

　　据链家地产市场研究部根据北京市房地产交易管理网数据统计，5月份新房住宅成交总量为6269套，仅为4月份的51%。新盘住宅当月签约率仅为12%，而4月份新盘住宅当月签约率为30%，与4月相比下降18%。

　　张月认为，进入5月以来，无论从成交情况看还是从入市状况看，北京新房住宅市场销售低迷的状态都非常明显。特别是5月份新房住宅的供应量与成交量大体相抵，而4月新房住宅供应量仅为成交量的45%。

　　另外，据笔者了解，截至6月1日北京市新房住宅存量已达到10.1万套，较4月底增加约4000套，而上次新房住宅存量超过10万套则是在去年11月末，这是时隔半年再次破十万纪录。

　　降价压力增大

　　就目前形式来看，量跌很可能会引起价变，北京楼市正处在这样的博弈中，无论是二手房还是新盘面临的降价压力都将进一步增大。

　　数据显示，通州区域的房屋均价在一月之内下跌了3000元/平方米，其3月和4月的均价还在1.8万元/平方米左右，5月份就下滑至1.6万至1.5万元/平方米，降幅达16.7%。

　　据笔者了解，5月份北京二手房成交均价大约是24550元/平方米，环比下降0.6%。虽然各个统计口径在价格上有些差距，但总体看来，二手房成交均价有所下降。

　　二手房降价因素除了调控因素外，或因业主对房价预期降低所致。据“链家地产”市场部统计，大约有12.5%的业主心理价位降低，议价空间增加了5万-10万，增加幅度为5%左右。

　　值得注意的是，北京5月开盘均价下降幅度也在增大，住宅市场开盘均价为23467元/平方米，比4月下跌7.19%，同比2010年5月下跌21.09%。

　　据搜房网数据中心统计，5月新增12个降价住宅项目，其中海淀区的正源·尚峰尚水均价降幅达3000元/平方米，下降比率为12.5%；此外还有5个项目下降额度达2000元/平方米。

　　链家地产市场研究部统计显示，6月份北京新房打折项目一共有150个。其中均价在2万—4万元/平米的项目占比为38%。而均价在2万元/平米以下的项目占比达到了35.3%。此外，部分新开期房项目开盘即打折促销。

　　有研究人员则表示，5月北京开盘的住宅项目大多集中在郊区，价格相对便宜，拉低了当月的开盘均价，开盘均价下降并非直接由政策所致。

　　业内人士则透露，5月开盘的多个项目都根据市场形势调低了预期价格，调整幅度多的达三四千元。

　　张月则认为，虽然目前新房价格没有整体下降，与上海市新房市场相比，上海目前的存量房大约在5万套，仅为北京市存量房50%。

　　除此之外，保障性住房的积极入市将会使部分商品房需求转移至保障性住房，商品房市场需求造成一定冲击。

　　这表明开发商新房出售压力的增大，若开发商不在价格上产生明显让步，新盘滞销的情况或会加剧，必然影响开发商的二季度以及半年度的销售业绩。