12年盈利行业居首 5月销售超万科

　　保守者中海

　　本报记者 陶春宇 发自广州

　　如何把握快、慢的节奏？

　　这是摆在所有企业面前的难题,可又似乎没有正确答案。正略钧策管理咨询公司合伙人陈晋在接受时代周报记者采访时用了一句形象的比喻:房地产行业的竞争,从某种程度上讲,就如同龟、兔赛跑。只有到了终点,才能决出胜负。

　　然而,做企业,永远没有终点,只能看谁能够走得更远。在这场比赛过程中,中海海外集团有限公司(0688.HK)(以下简称中国海外)一度被人视为保守的典型,虽然身为央企,占据天时、地利、人和的优势,但其净负债率大多保持在22%左右的水平,销售额一直不如万科、保利。

　　然而中海却在宏观调控大幅加码的情况下,稍加发力,就于今年5月,销售额一举超越房地产行业的领跑者万科,成为新的领跑者。今年5月,中国海外实现房地产销售额港币121.3亿元(折合人民币100亿元),销售面积61.8万平方米,同比增长分别为251.8%和47.9%。中海销售额较万科的90亿元高出10亿元,也高过恒大的近80亿元。上演了一出“乌龟”胜兔子的好戏。

　　行业隐形冠军

　　实际上,早在上世纪90年代,中海就已经成为中资房企中的 “王者”,现在,人们看到的,只是一个叫做“王者归来”的故事。

　　中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外集团于1979年6月在香港成立,旗下中国海外于1992年在香港联合交易所上市,首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。

　　熟悉中海历史的人,大多会为其魅力所折服。全世界仅5座迪士尼乐园中,就有一座是由中海在香港承建;全世界十大建筑之一的香港国际机场,出自中海之手;港岛陆地面积的1/9,也是由中海填海建造;更不为人所知的是,在香港每15个人当中就有一个人住中海建造的房子。

　　在这个以规模论英雄的时代,万科一直被视为行业的领跑者。2010年,万科销售额超过1000亿元。但是,中海却为行业设立了另一个新高度,净利润104亿元人民币。虽然在总资产、营业收入、销售额等经营规模上未能成为行业冠军,但是中海的净利润、净资产收益率等经营指标一直是行业追随的典范。

　　此前的2000-2009年的10年间,中海的盈利能力都堪称行业的楷模,累计实现净利润235亿港元,净利润复合增长率达到46％,这一增长率位居行业第一。即便在房地产市场陷入低迷的2008年,中海地产依然实现了适度而可观的增长。其中净利润增加20.8%至50.50亿港元,这一利润值位居全行业之冠。2009年,中海地产实现净利润74.7亿港元,再次蝉联行业第一。

　　2010年,中海地产的销售规模只有565亿元人民币,相当于万科销售额达1081.6亿元的5成多,但是中海的净利润104亿元人民币,较万科净利润72.83亿元多出32亿元。中海的净利润率甚至是万科的2.74倍。中海的盈利能力不得不让老大万科折服。万科总裁郁亮在多次场合不得不承认:万科真正的对手是中海。

　　陈晋认为,中海的盈利能力多次蝉联行业第一,主要是因为中海的财务管理费用和销售费用低,开发周转率高。一般来说,中海每两年开发周转一次,而行业的平均水平是2.6-2.7年周转一次。同时,中海的现金占总资产的比例一般为10%左右,而国内的地产企业一般为5%左右。

　　中海的年报显示,2011年年初,国际投行穆迪与标准普尔对中海在内地房地产市场的领先地位和财务稳健程度给予了认同,不约而同地提高了中海的投资评级,认为其是唯一有投资评级的内房股。资本市场也给了中海更多的追捧。截至2011年6月13日,中国海外的市值1281亿元,而龙头老大万科的市值只有880亿元。然而在今年5月的发力之前,人们可能认为,中海只是一个保守的隐形冠军。

　　速度的哲学

　　中海在今年5月的表现,让人们见识了中海的速度。这一改中海以往不紧不慢,不急不徐的发展速度。

　　6月9日,中海宣布5月销售业绩为121.3亿港元,折合人民币约100亿元,比万科之前公布的5月业绩90亿元超出约10亿元。面对中海5月超高的销售业绩,连许多业内人士都大呼意外。

　　快速发展是许多企业梦寐以求的,但是,速度在中海那里却仿佛是一个哲学问题:如何既快,又不会摔跟头,也不会“脚抽筋”;如何做到该快则快、当慢则慢、快中求稳？怎么样才能够既控制自身的发展速度,又保持既有的运行轨迹？

　　对于这些问题,32岁的中海显然已经能够自如地把握。为此,中海也曾经历过惨痛的教训。早在1988年,中海地产就在香港创造了“日光盘”奇迹。当年5月,中海独立发展的住宅项目海祥大厦,在没有公布售价的情况下,就有大量市民不顾天气炎热,在地盘售楼处提前7天7夜排队认购,结果不到半天就基本售完。

　　在一路辉煌之后,中海地产遭遇了1997年亚洲金融风暴,在香港资本市场和房地产市场遭受双重重创。有媒体报道,恒隆地产董事长陈启宗曾声称:“1997年,中海被赶出了香港!”

　　而用中海地产董事长孔庆平的话来说:“1997年,对于中海来说是黑色的!”2002年,孔庆平开始重组中国海外,中海地产成立,中海旗下的房地产业务归入中海地产旗下。中海地产的重心开始放在内地。此后,中海地产开始全国性扩张,布局城市迅速由5个发展到30个。然而正是因为亚洲金融风暴,给了中海难得的历炼,这几乎是当前国内其他房地产企业所没有过的经验。惟有经历过,才知道把握时机时需要稳健、适度。

　　中海向来以港企和记黄埔和新鸿基等为榜样,讲究风险控制,在发展时相对谨慎,追求有质量的增长,这是中海不断寻求降低贷款比率的一个原因,与国内其他地产商形成鲜明对比。2005-2007年,国内房地产市场井喷之际,很多企业都选择了高负债疯狂扩张,资产负债率超过70％的比比皆是,而中海在2006-2008年的资产负债率分别是34.0%、30.2%、46.8%。而2009年,中海的净负债率迅速降到了22.4%,2010年也只有22.8%。

　　中海为了其稳健,牺牲了效率。辉立证券研究员陈耕在接受时代周报记者采访时说,近几年,中海增速一直低于保利,不是单纯追求销售规模。就当人们以为中海还要将不紧不慢的速度保持下去的时候,中海却在今年开始突然发力,变得激进起来。

　　今年4月底开始,中海在多个城市发动降价战。4月底,中海在深圳启动了大规模降价推盘计划。据悉,中海在深圳的两个项目中海康城国际、中海塞纳时光共推出了1349套“限价房”,11000元/平方米左右的均价比市价低了近2000元/平方米。降价的作用十分明显,当日推售的房源全部售罄。

　　5月22日,重庆中海国际社区观园1352套住宅9折促销,开盘当日从开始摇号到结束签约仅2小时,销售1180套,成交金额达到7.4亿元。同日,上海中海御景熙岸再推230套精装房源,包括89平方米2房和89平方米3房,均价在21000元/平方米,当天购房更可享97折优惠。中海·御景熙岸加推房源销售情况火爆,当天即售出100套。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,房地产市场看似低迷的时候,最适合中海这种国有控股的大型地产企业表现出来。一方面,政府调控房地产行业,只是希望挤压泡沫,而并不是希望搞垮这个行业。这个时候就是中海这样的国有企业乘机表现的时候,此时他们对利润的追求将不突出,而是乘机抢占市场,扩大市场份额。

　　宋丁认为,从去年开始,虽然地产调控不断加码,地产商却死扛价格,市场再次陷入胶着状态。中海的降价行为,实际是表现为对政府调控的配合,通过降价,以换得政府在某些方面的支持。

　　全国房地产经理人研究院地产研究员吴新坚认为,中海单月销售额超过万科,展示了良好的发展后劲。但是,单月销售冠军不代表全年冠军。2011,谁是冠军？有可能是万科,恒大,或者中海。陈晋则认为,作为一个已经32岁的企业,中海已经能够自如地控制企业的发展节奏,做到该快则快、当慢则慢、快中求稳。

　　超越与反超越

　　兵马未动,粮草先行。中海很清醒,接下来,中海的快速发展,还需要大量的资金作为后盾。而实际上,早在今年年初,中海就已经为此做好了战略部署—大举融资,为新一轮的扩张布好局。据中海的年报显示,去年中海大举融资,加上销售回款,手头握有现金320亿元。然而,中海并没有因此停止在资本市场大规模融资的步伐。今年3月17日,在中海的业绩说明会上,孔庆平就表示,集团预计今年上半年在香港展开大规模的融资活动。

　　陈晋称,中海不仅融资能力是民营地产企业望尘莫及的,而且由于中海的净负债率低,盈利水平高,其融资成本也较其他企业低。

　　今年以来,中海在融资方面多次高奏凯歌:今年2月5日,中海获得总额为80亿港元5年期银团贷款,内地还有380亿元人民币的授信额度。此外,中海赶在美国实行第二轮量化宽松货币政策前,发行了10亿美元10年期长期票据。此外,在房地产基金方面,中海也有动作。据悉,今年中海计划启动新的开放式地产基金,资金规模预计在3亿-5亿美元。

　　5月31日,中国海外发布公告称,与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元五年期的银团贷款。中海方面表示,公司原计划银团贷款规模为50亿港元,由于得到各银行的热情回应和鼎力支持,最后决定将银团贷款规模增加至62亿港元。

　　相比之下,万科在资本市场上的融资则要艰难许多,虽谋划良久,融资规模亦高达112亿元,但直到2009年8月才发公告,至今亦无下文。2010年4月,保利的增发方案就获国资委的批复,但是至今也没有得到证监会的批复。

　　陈耕在接受时代周报记者采访时称,中海的融资,为其大举扩张储备了充足的资金。

　　据不完全统计,今年以来,中海已累计新增土地储备666万平方米。其中5月份分别在香港、成都市及深圳市新增项目3个,总权益建筑面积821551平方米,共需支付地价26.1亿元。这样,中海的土地储备总量上升至4250多万平方米。而整个2010年,中海累计新增土地储备921.3万平方米,其中新增权益土地储备767.8万平方米。

　　陈耕表示,中海从2009年起很长一段时间都没有补充土地储备,去年主要也是靠收购中海宏洋获得项目。在2011年,中海不但在内地积极拿地,而且已经多次出现在香港的土地市场上,积极扩充香港土地资源。

　　中海的快速扩张还得到了母公司的支持和保证。在中国建筑上市前的路演推介会上,董事长孙文杰向机构投资者保证,公司上市后会从多方面加强对中海地产的支持,首先是给中海地产充足的决策权,其次可以从资金上给予支持。

　　有了充足的资金,补充了大量的土地,同时得到集团的鼎力支持,中海能否在接下来的比赛中,全面超越万科,还是一个疑问。然而人们有理由相信,一场超越与反超越的好戏已经开始。