上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭(微博专栏)

　　□上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　杨红旭

　　今年1月“新国八条”出来后，极度看空市场者甚众。笔者当时认为，就全国而言，全年房屋成交量和成交价格不会明显下跌。

　　近日，一线上市房企的业绩可以说明一些事实，验证一些预判。万科、保利、金地、中海等11家地产龙头都已披露5月业绩，销售金额共计542亿元，较4月明显回升。其中，万科和保利5月销售金额分别同比增长76%和132%，1-5月销售金额分别同比增长87%和82%。而且，具有标志性的数字是，万科 1-5月销售额已超过500亿元，今年继续超千亿基本成定局。

　　想必很多人会迷惑不解：今年以来房地产调控如此严厉，楼市呈降温之势，地产巨头缘何仍在大步前进？其实，透过这一现象，可以发现几点对研究中国楼市有价值的论据或推测。

　　首先，房地产开发企业加剧分化，优胜劣汰进程提速，强者更强。2004年以来，伴随着持续的房地产调控，很多中小企业项目减少、经营萎缩，在招拍挂的土地市场中，基本上没有能力获取新增用地。在市场低迷的2008年和今年，少数企业通过转让项目或股权，已退出这个行业。与此同时，大企业集体发力，企业规模快速扩张，尤其是一线阵营中，保利、恒大、绿城、绿地、中海等皆瞄着万科的“老大宝座”。

　　其次，龙头房企促销跑量模式正在改变市场生态环境。龙头企业销售业绩逆势飘红，暗含两层意思。一是优质企业具有较强的品牌号召力，在淡市中仍能集聚有限的市场需求，这与他们长久以来坚持提供优质的产品和服务有关；二是部分龙头企业采取以价换量、促销跑量的模式，更注重资金回笼、可持续发展，反倒是很多中小企业喜欢追求单个项目的利润率，死不降价。近期全国卖得火爆的楼盘，基本上都是恒大、中海、碧桂园、保利、万科、绿地等企业开发的。比如，南京碧桂园项目、深圳中海项目、恒大多个城市的项目等，开盘当天招致几千人排队，成交几百、几千套房子。

　　再次，三季度促销楼盘增多，将引致部分城市房价微跌。“新国八条”出台后，70个城市房价指数仍在上涨，但涨幅持续回落。市场中促销楼盘逐渐增多，然而促销幅度并不明显，5%左右是主流。而那些开盘爆热的品牌开发商的楼盘，促销力度较大，实际售价比市场价或该楼盘预期售价下调10%-20%。但相当多的楼盘，基本上没有优惠措施。当然，一般都卖不动。在三季度政策不放松、企业资金链紧张的情况下，预计促销楼盘将持续增多，从而使部分城市（尤其是一线城市）房价出现短暂性下跌。不过，市场规律同样表明，那些开盘热卖的楼盘，再推后续房源时，折扣将有所减少，因为企业已探明了需求方的心理价位，同时也符合楼盘“低开高走”的普遍规律。

　　最后，今年全国楼市数据不会太差。“新国八条”出台后，许多专家预期今年房屋成交量将降20%-50%不等，价格将跌10%-50%不等。实际上，不排除个别城市会出现这种大幅调整的情况，但全国整体上难以显著下调。5月龙头房企业绩向好的原因之一，是他们的项目大多分布于二三线甚至四线城市。在东部一线城市楼市低迷之际，其他多数城市并未像2008年那么低迷。东方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上，中小企业发愁龙头企业红火。今年我国楼市将呈现结构上差异显著、总体上趋于平稳的格局。以国家统计局新建商品房口径为准，笔者依然坚持年初的判断：2011年相比2010年，成交量和成交价基本保持稳定。在此前提下，小跌非意外，小涨亦正常，大涨大跌难露脸。