每经记者 叶书利 发自北京

　　长沙市内湘江与浏阳河交汇处的北辰三角洲，也就是2007年北辰实业拿下的全国总价“地王”项目二期即将开盘。该项目配建的湖南省最大的高尔夫球练习场——北辰滨江高尔夫球场，虽然还没开业，已经邀请买房者试打。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，这座球场的建造时间为高尔夫球场禁令发布后的2010年，而北辰实业引进的合作方是一家湖南省创业板上市备选IT服务外包企业。

　　北辰实业相关人士对记者说，高尔夫球练习场并非高尔夫球场，而且只是个临时绿化项目，并未违反高尔夫球场建设禁令。

　　“地王”邀高球练习场助阵

　　该楼盘开发商北辰实业的公开资料显示，楼盘总建筑规模达537万平方米。

　　自去年10月15日开盘以来，该楼盘已成为北辰实业收入链条上最大的贡献者。北辰实业2010年年报显示，去年该楼盘贡献了10.4926亿元销售额，占据公司近37亿元总收入的约三成。

　　不过，该地王项目一度成为北辰实业手中的“烫手山芋”。

　　上一轮地产调控前的2007年7月24日，第一次走出北京的北辰实业联合首开股份旗下的北京城开，以92亿元拿下了长沙三角洲地块。2010年，北辰实业收购北京城开手中持有的该地块项目公司长沙北辰房地产开发有限公司4%的股权，成为该地块单一开发商。

　　92亿元的总价，使该地块在之后很长时间内，一直雄踞全国总价地王项目的位置。

　　长沙三角洲地块楼面价为3090.58元/平方米。当时与长沙三角洲地块一路相隔的楼盘 “湘江北尚”项目负责人曾向媒体估计，该项目建设成本在5000元/平方米以上。据长沙市房屋产权管理局房产研究中心发布的 《2007年长沙市房产市场年报》显示，2007年长沙市商品住宅均价仅为3372元/平方米。

　　面粉高于面包价。开发商之所以仍然敢出手，缘于对楼市预期的乐观。但此后地产调控下楼市的“晴转雨”，着实将开发商淋了个手足无措。此后，该项目不断传出“退地门”、开发商资金链断裂等消息。

　　不过，2009年下半年楼市的回暖，开发商又看到了机会。但鉴于该项目楼面价的高企，地块的开发仍是一块难啃的骨头。

　　为了提升档次，2010年3月15日，开发商北辰实业引进了一个高尔夫球练习场配套项目。

　　2010年3月31日，北辰实业官方网站上发布了一份名为《北辰新河三角洲滨江高尔夫球练习场合作合同正式签订》的新闻稿。该新闻稿介绍说，当月15日，北辰实业旗下的北辰三角洲地块项目公司长沙北辰房地产开发有限公司与鹰皇商务科技有限公司携手合作，后者将在北辰三角洲项目销售中心旁一块地块上，建造一个“北辰滨江高尔夫球练习场”。

　　同时，新闻稿说，北辰滨江高尔夫球练习场占地总面积约3.12万平方米，设计打位超过80个，由合作方鹰皇商务科技有限公司投资建设和经营管理。球场建成后，将成为湖南省规模最大、档次最高的高尔夫球练习场。

　　引进高尔夫球练习场的目的，该新闻稿称：“共享客户资源，开拓了新的营销渠道，也为开展宣传推广活动搭建了良好平台。”

　　实际上，像北辰三角洲这样以高尔夫概念进行楼盘营销的做法，在时下并非罕见。广东阳江市的保利银滩项目、海南省楼盘香水湾一号、北京楼盘提香草堂等，皆为高尔夫地产的典型代表。

　　引进北辰滨江高尔夫球练习场后，北辰三角洲的销售成绩也确实不俗。

　　北辰实业去年的年报显示，去年10月15日，该项目一期开盘时推出1021套住宅，开盘当日销售率便达到90%。

　　由于该地块体量庞大，一期总可售面积尚不及地块总可售面积的一成。

　　按照推盘计划，该项目二期将于近期推出。有业内人士预计，如果以一期的销售节奏进行的话，从2011年开始，该项目每年将会给北辰实业带来20亿元以上的销售收入，并因此对公司的年营收贡献率达20%以上。

　　不过，对配套项目北辰滨江高尔夫球练习场的违规疑问，却可能打乱北辰三角洲的“如意算盘”。

　　练习场是“擦边球”？

　　2004年1月10日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》。该通知明令规定：“自本通知印发之日起至有关新的政策规定出台前，地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。”

　　但湖南省工商局的工商资料显示，北辰滨江高尔夫球练习场投资建设方鹰皇商务科技有限公司的成立时间，是在高尔夫禁令发布一年多后的2005年11月17日，而且该练习场的投资合作时间在2010年3月15日，也就是说练习场建设时间在2010年3月15日之后。

　　6月30日，北辰三角洲项目公司长沙北辰房地产开发有限公司相关人士在与《每日经济新闻》记者沟通中否认了违规一说。

　　对方解释说，北辰实业于2007年7月底拿下北辰三角洲项目。该地块面积巨大，包括23块小地块。2010年开始动工开发，基本开发进度为一年开发2~3块地块。按照计划，全部地块的开发周期约为2010~2018年。其中，D4地块需到2016年或2017年才会步入开发期。由于担心如果不加以管理，D4地块在开发前可能变成垃圾场，污染环境，因此，公司将D4地块内的一块地申请了绿化用地，得到了政府相关部门的报批。

　　“为了进行更专业的绿化与后期更有序的管理，公司于2010年引进了鹰皇商务科技有限公司，委托后者在2010~2015年的5年时间内，将划出的地块临时建成高尔夫球练习场，并由鹰皇商务科技有限公司进行后期运营管理。”这位人士说，将这块空地开发成高尔夫球练习场，一方面可以起到绿化环境的作用，另一方面，也可以由鹰皇商务对其进行有序管理，而不需要占用开发商的时间。

　　该人士认为，这个球场不是高尔夫球场，只是一个高尔夫球练习场，且只是临时绿化工程项目，不是长期运营的，本质上不属于禁令中长期运营的高尔夫球场。她补充说，5年合作期结束后，即2016年，开发商会将这个高尔夫球练习场拆掉，按照原建设用地的要求重新开发成住宅。

　　同时，她认为，这个球场得到了政府相关部门的报批，而且公司的这种做法，也得到了客户与市场的认可。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，中国城市规划设计院副院长杨保军指出，2004年的高尔夫球场禁令中，并未明确高尔夫球练习场是否也在禁令范围之内，因为高尔夫球练习场可大可小，建设地可在室外也可在室内，如果政策对高尔夫球练习场作出明确禁止规定，容易引发疑义。于是在实际操作层面，一些企业就利用禁令中的这一模糊地带大玩 “擦边球”游戏。

　　2004年国务院办公厅下发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》之后，2006年年初，北京市下发的相关文件再次明确，北京市禁止建设高尔夫球场，其中特别强调，高尔夫练习场建设同样在被禁之列。

　　记者进一步调查发现，北辰实业引进的球场合作方鹰皇商务只是一家高尔夫中介服务机构，并不具备高尔夫球场建造运营资质。

　　鹰皇商务科技有限公司的工商资料上的经营范围包括开发、研制、经营、推广体育网络智能联名卡及集成管理系统，举办体育赛事，体育教育培训，体育场馆经营管理，高尔夫中介服务，体育经纪服务；体育用品的销售；体育信息咨询服务；设计、制作、代理、发布国内各类广告；网络信息技术研究、开发。

　　具体到高尔夫领域，鹰皇商务只具备高尔夫中介服务资质。北辰实业的新闻稿曾介绍说，鹰皇商务科技有限公司旗下的1872服务平台，“致力于打造全球高端客户的在线营业语音服务平台和全国最先进的高尔夫会员俱乐部。1872俱乐部目前拥有注册会员超过20万，联通了国内280家，全球30个国家和地区的3300家球场，并与国内13家银行签订了高尔夫服务外包协议，是中国金融界第一高尔夫服务提供商。”

　　《每日经济新闻》记者在与鹰皇商务科技有限公司总裁办相关人士沟通中，对方也坦承，在高尔夫领域，公司只是一家高尔夫中介服务机构，并不具备高尔夫球场建造与运营资质。

　　但对方说，北辰滨江高尔夫球场只是一个高尔夫球练习场，北辰实业希望充分利用这块闲置地块，鹰皇商务为了便于附近的客户练习高尔夫，与北辰实业签了5年合作。合作期过后，鹰皇商务就会撤离。而北辰实业已从政府相关部门处得到了绿化用地报批。

　　据官网上的介绍，鹰皇商务是湖南省高新技术企业，且是湖南省创业板上市备选企业名单上的一员。