张晓玲

　　上半年同比大幅增长的业绩，并不能抹杀主流房企对全年业绩的担忧。

　　据中原地产、世联地产等多家机构数据显示，多数房企目前完成全年销售目标不足一半。随着下半年限购城市的增加，限贷、限价也可能进一步升级。

　　“二、三线城市如果也加入限购，需求将进一步被抑制，这将对主流房企业绩产生更大影响。”多位分析人士对记者表示，下半年大型房企将迎来其供货高峰，多重政策叠加之下，降价压力凸显。

　　调控深化

　　针对7月12日国务院常务会议“限购扩大化”的消息，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱(微博)认为，“调控绝对不会轻易结束”，决策层的表态深具警示作用，一是警示部分放松调控的一、二线城市，别搞小动作；二是警告部分对楼市不做控制的三、四线城市，别跟着被限购。

　　虽然尚未有具体的政策出台，但市场已对上述消息做出反应。机构研究报告开始警示部分房价上涨过快的城市存在的风险；大型地产公司则开始调整某些区域的布局及产品结构。

　　国家统计局数据显示，上半年二、三线城市房地产销售面积已占95.4%，其中三线城市更占到65.2%。一家深耕二、三线城市多年的大型房企内部人士认为，如果真的扩大到更多城市，则对公司业绩影响很大。

　　限购扩大化如达摩克利斯之剑，高悬在楼市各相关方头顶。“二三线城市可能的限购，成为资本市场时刻存在的隐忧。”中原证券报告指出。

　　此外，部分城市调控政策进一步升级。7月18日深圳楼市传出消息，深圳将对下半年楼市进行“月度环比零增长”的限制，“如果现在不控制，到年底深圳新房价格整体涨幅肯定会超过10%。”世联地产研究总监王海斌说，房价控制目标如若失败，是深圳市政府及高层不愿看到的。

　　在严厉的调控政策之下，“下半年供求关系将发生变化，市场调节作用将显现。”王海斌对记者表示，未来房地产政策走向取决于房价，并且将逐步由政策主导周期转向市场供求主导周期，市场将由目前的被动降价转向主动降价。

　　供求逆转

　　在王海斌看来，影响下半年房价走势的关键指标，是供应量与需求的变化。

　　从供应量来看，综合国家统计局、世联地产统计数据显示，下半年一线城市中北京商品房存量小幅攀升，上海大幅攀升，广深较为平稳；二线城市中杭州、青岛大幅攀升，南京、重庆小幅攀升，不考虑上半年的推迟供应，40个重点城市

　　今年下半年和明年上半年市场潜在供应都较为充足。

　　中原地产的统计则显示，今年3月份以来，标杆房企(万科、保利、中海、恒大、金地等)的供应量逐月增加，最近两月供应量环比上月上升幅度均在3至4成之间。根据经验，2011年下半年标杆房企供应量将占其全年推盘量的7成。目前，标杆房企在售项目的库存量约1600万平方米，较年初增加28%。

　　以恒大地产为例，该公司上半年共有89个在售项目，而下半年预计再新开盘80-90个。万科、保利、金地、佳兆业等公司，8-9月份也将进入年度推盘高峰。

　　“全国下半年商品住宅供应迅速放量，供大于求将成常态。”世联地产研究员卫旭华说，今年四季度供应达到顶峰，而供销差将于2012年一季度达到顶峰，全面超过2008年，楼市价格面临较大的下行压力。

　　历史数据显示，供销差达到顶峰后3个月内，价格迎来底部，世联地产据此认为，今年四季度至明年一季度，由市场供求主导房价调整的概率增加。

　　以价换量

　　本报记者调查显示，上半年，包括中海、碧桂园(2007.HK)、恒大(3333.HK)、保利(600048.SH)等多家大型房企在内，均进行了部分房源的降价促销，这些公司均判断，此轮楼市调控将持续很长一段时间。

　　“上半年多数开发商目标完成率不足一半，下半年销售压力仍很大，减缓拿地，加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧。”王海斌称，下半年开发商将进行主动的、实质性的降价。

　　据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》研究分析，对于标杆房企来说，由资金链断裂带来的被动降价压力有限。但降价促销、加快资金回笼和规模扩张，仍将是开发商主动寻求行业地位改变、提升市场占有率的一种战略选择。

　　以中海为例，该公司今年的策略较为进取。今年上半年，中海率先扛起降价大旗，3月份以来，中海先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性降价促销，平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间。

　　今年上半年，中海共实现销售收入约444亿元，相当于去年全年销售收入的75%。同时，中海今年上半年拿地共花费187亿元，累计新增土地可建面积约800万平方米，超额完成今年720万平方米的拿地目标，显示出强劲的逆市扩张势头。

　　对于万科、保利、恒大等快速周转的公司而言，下半年意味着要加快销售速度。如万科，虽然上半年实现了656亿销售，但实际上到手的现金由于首付三成、银行放贷时间的延长而所获不多，面对下半年新开工面积的增加，及全年1400亿业绩预期，其资金压力仍比较大。王海斌认为万科、恒大下半年以价换量冲业绩的动力非常大。

　　中原与世联均指出，尽管今年年内标杆房企的资金整体上处于紧而不绷的状况，由资金链断裂带来的被动降价压力有限，但随着下半年供应高峰的逼近，以及各自战略部署的长远打算，预计价格僵局即将打破，更多开发商将在更多城市展开降价促销。

　　对于全年楼市价格下行的幅度，分析人士认为应区别来看。全国工商联房地产商会会长聂梅生判断限购城市的房价将下调10%。中原地产广州总经理黄韬认为，广州今年房价下跌幅度在10%-15%之间。