在经历了半年的沉寂之后，位于北京海淀上清板块的华润橡树湾今年首次放量，于8月6日推出了四期首批的400余套增值服务精装产品，现场延续了橡树湾一贯的火爆场景,开盘当天认购金额突破10亿元。在北京房产市场整体低迷的形势下，堪称神话。

　　土地供应稀缺催旺区域楼市

　　作为北京楼市开发的风水宝地，海淀区域一直以来是房地产企业的必争之地，历经前几年的集中放量，已成为北京楼市的稀缺地带，海淀区的热点上清板块的稀缺程度尤甚。据北京市土地储备中心土地成交信息，自2008年1月-2010年2月，海淀区域仅成交9宗居住和商业金融类土地，其中上清板块仅东升乡高粱桥一块商业用地。2011年以来，还未有任何土地入市，此时橡树湾的开盘无疑为上清板块缓解了燃眉之急。

　　事实上，橡树湾的放量对于处于稀缺状态中的上清板块而言仍是杯水车薪。据了解，目前支撑该区域住宅市场的也仅为四五个老项目，包括已推盘的橡树湾，以及百旺杏林湾、亿城西山公馆、领秀新硅谷、强佑清河新城等项目后期。根据调查，海淀的核心区域目前已经不再审批新的住宅项目，预计今后5年内区域都不会再报批住宅用地，未来这一区域供需失衡的状态将长期存在。

　　与供应极度匮乏形成鲜明对比的却是区域日益攀升的居住需求。以橡树湾辐射群体为例，目前中关村、上地区域包括各类大学68所、科研机构230家、入园企业1700余家，整个区域从业人员60余万，加之因教育资源吸引的区域外购房者，这一数据将极为庞大。甚至有调查机构对中关村区域统计显示，住宅平均供求比已经达到1∶13。

　　“文化和教育的不可复制性是区域楼盘的共同标签，这种不可复制的特性加速了楼盘的消化速度，这也是区域楼盘能保持价格坚挺且持续走热的主要因素。”业内专家如此表示。

　　区域前景利好是主因

　　探访海淀上清区域的几个楼盘发现，前来咨询看房的意向客户并不少，且主要是周边区域研究人员、高校教师、政府人员等购买力比较旺盛的群体。通过调查得知，这一部分具备购房资质的群体中，有相当部分人士是属于真正的“刚需”或者改善性置业，目前购房目的一是刚需，二是看好海淀区域的未来前景。

　　据介绍，从2007年起，上清板块便聚集了华润、富力等一批实力雄厚的大企业，随着各自楼盘的开发建设，上清板块的生活配套日趋成熟。在橡树湾开盘现场，相当一部分购房者表示非常认可项目的完善配套。据了解，橡树湾目前的基础配套已全面成熟，由业主民主选择的新加坡爱儿坊国际双语幼儿园早已开园，今年6月第一期学员已经毕业，由华润置地代建的7000平方米海淀实验二小新校区已经完成；交通方面目前进展顺利，安宁庄东路南延即将开工，未来将跨过五环，直达五道口区域。京包高速路即将完工，将极大地缓解京藏高速的交通压力。加之不久即将建成的西二旗交通枢纽以及早已运营的城铁13号线等，未来社区周边将拥有一个立体化的交通路网，快速连通上地信息产业基地、中关村、学院路和奥运村等地区。

　　今年6月正式开业的华润五彩城，更是为橡树湾完善配套再添重彩。目前开业的一期包括1.3万平方米的沃尔玛、冰面面积1800平方米奥运赛道标准的冰酷冰上运动中心，同期开业的还包括屈臣氏、星巴克、面包新语、望湘园、巴贝拉等近50多家品牌商户，涵盖了休闲、餐饮、娱乐、服装等丰富业态。配套的全面成熟，使得橡树湾的业主拥有便捷的3分钟生活圈。

　　海淀区前景的利好还来自于区域政策的利好。据海淀区“十二五”规划，未来橡树湾所在的清河区域已规划为东部居住组团，是承担整个海淀区产业和人口聚集的重要地区。区域内住宅项目的价值空间将值得期待。

　　在业界分析人士看来，华润橡树湾热销，对于整体北京楼市而言，只是一个个案，不具有普遍性，不代表整体市场的回暖。据保守估算，五彩城二期全面完成后，其辐射群体将达到70万人，所产生的辐射效应及经济效益都极为可观。