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8月土地交易冷清开场 商品宅地供应持续缩减

发布时间:2011年08月12日 11:28 | 进入复兴论坛 | 来源:第一财经日报


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  陈纾洁 童舒宁 柳九邦

  随着手中现金日趋紧张,越来越多的开发商已无暇攻城略地,上海土地市场寒意渐浓。在拿地热情日渐消退、土地财政迅速下滑的大背景下,上海最近开始开闸放地。

  土地市场的交易信息显示,7月25日~29日5天内,上海连续挂出10个土地出让公告。几天后的8月2日~5日,又加推3个出让公告。共计推出地块逾50幅。

  业内人士认为,上海上半年土地供应情况并不理想,仅完成全年计划的不到五成,同时土地出让收入也同比大降约25%,可以预期下半年将加大推地频率。

  新推地块行情偏冷

  嘉定区博园路以北、米泉南路以东地块可谓生不逢时。

  8月3日,这块曾经被78家开发商关注的商住办地块,最终仅以11%的溢价率被上海土地市场上的一个“生面孔”摘走,成交楼面地价约3327元/平方米,远低于业内预期。

  8月土地市场首战冷清收场,为本月接下来要开标的30余幅地块蒙上阴影。

  上海土地交易市场信息显示,7月25日至今发布的十余个土地公告中,不少地块都将在本月进行出让。据克而瑞土地咨询与运营中心(下称“克而瑞”)的统计,8月上海将有32幅土地进入出让,单月土地出让宗数已创下上海年内新高。

  然而,此次集中推地似乎并没有如往年般引起开发商的强力围观——《第一财经日报》记者查阅土地交易市场信息发现,即将在本月开标的32幅地中,历来被开发商所钟情的纯住宅地块只有3幅,其余11幅为保障房用地外,18幅则多为商业或商办地块混合用地。而相对较热的两幅住宅用地为祝桥新镇E5、E6地块,分别被37家企业关注,6家企业申请竞买。其余地块受关注度普遍只有10家上下,竞买申请企业更是寥寥无几。

  记者在采访过程中发现,除了具备高溢价潜质的地块较少之外——开发商心态的明显变化,也是新增供应遇冷的重要原因。

  目前,除了有几家大型房企表示今年还有拿地指标,还在看地外,一些小公司已纷纷搁浅扩张计划。“日子难过,现在就只是看看行情,以免跟市场脱节。”一位在上海只有两个项目的开发商代表如是说。

  克而瑞副总经理李敏珠认为,上半年的调控使得开发商的资金回笼出现问题,融资渠道也被关闭,在此背景下,开发商出现不愿拿地或不愿高价拿地的心态。她同时表示,目前看来,开发商的拿地心态越发谨慎。

  下半年土地行情反弹无望?

  事实上,在经历了半年没有流标,没有激战,没有地王,没有退地的僵局之后,越来越多的业内人士开始相信,下半年上海土地行情反弹无望。

  在今年上海计划的1200公顷供地总量中,纯粹商业住宅类型用地仅为360公顷,占总量30%;带有政府保障性质的“保障性住房”(经济适用房)、“棚户区改造”(动迁安置房)和“中小套型商品房”三类用地分别为200公顷、400公顷以及240公顷。保障房性质的住宅用地占供地量的70%。

  根据记者的不完全统计,今年至今,上海通过出让公告共推出商品住宅用地约260万平方米,保障性住房(动迁配套)约250万平方米。剔除200万平方米经济适用房后,目前为止,上海住宅用地出让计划已完成一半。

  但是,今年以来上海土地出让金收入却不甚理想。来自克而瑞近日发布的数据,今年1~7月上海共计成交地块383幅,土地出让金共计549.92284亿元,较去年同期下降24.68%。这意味着,就算今年上海完成了年度供地计划,土地收入也可能较去年出现大幅缩水。

  世联地产华东区域分析师裴红梅曾向媒体指出,在房地产调控没有放松的情况下,开发商可能继续保持理性的态度拿地,因此下半年很有可能继续维持低溢价率成交的现状,全年土地出让金负增长的情况难以避免。

  业内人士据此预计,未来4个月,上海将迎来一波土地供应的集中释放,除了需要完成年度供地计划之外,上海还需要考虑本年度的土地收入。一个可供参考的案例是,与上海邻近的杭州,已计划于今年下半年推出50宗地块,推地面积是上半年的3.5倍。

  “为了完成年度计划,下半年宅地肯定会加速推出,但是为了土地财政收入,估计政府会考虑多推一些商用地块。”一位市场分析人士指出。

  虽然今年上海宅地出让完成指标难度不大,但这是延续去年的商品住宅用地的低量供应为前提的。

  根据汉宇地产统计数据,2010年上海商品住宅性质用地推出65幅,总占地面积为548.88万平方米。根据今年的计划,上海住宅性质用地量仅约400万平方米。

  中房信分析师薛建雄预计,今后市场上新推住房比例将持续走低。他给出的数据显示,2009年上海商品住宅新增供应1377万平方米,去年降至1097万平方米。“今年至8月9日只有630万平方米,若下半年保持之前的平均供应,预计最终和去年供应量相当。但明年就难说了,现在住宅土地供应每年新增越来越少,由于稀缺,越来越多优质新增宅地都已经被拿去建了豪宅。”

  另一个被业内公认的观点是,今后保障房的大规模入市,将进一步挤占商品住宅供应的空间。

  21世纪不动产上海区域中心分析师黄河滔指出:“今年保障房的指标压得紧,降低商业住宅用地份额的趋势是非常明显的,7月份的数据显示居住用地里面保障性住房已经达到46%,而明文规定保障房用地以及中小套型的商品房要占到70%,鉴于今年下半年完成指标的压力,住宅市场还是会以保障房用地居多。”

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