投资建议：

　　市场担忧情绪加大是造成短期地产板块连续下跌的主要原因。8月以来主要城市房价有所稳定甚至出现回调，但是近期成交量却未能在价格松动下出现有效放量。市场目前已经担忧成交在9、10月不能得到有效刺激，如果这种担忧成为现实或超预期，市场对行业后期增速和去化速度的担忧情绪会加重。此外，8月受到海外因素影响A股出现较大跌幅。地产产业链中上游建材、建筑、工程机械板块均出现30%左右跌幅，这造成地产板块估值优势减少。对后期销售的担忧直接造成板块出现补跌效应。

　　行业增速存在放缓可能，但当前基本面好于2008年。

　　1）2011年开发商对调控已做好充分准备。与08年不同的是，2011年初开发商已经在土地市场收紧战线，通过减少规模扩张来应对可能到来的“寒冬”。市此外，虽然房价在2010和2011年初仍有涨幅，但是近几年地价并未有明显上涨趋势。换句话说，按照目前价格开发商新修房屋依旧有利可图，只是周转时间可能会拉长。

　　2）A股龙头公司已储备丰厚家底。2011年上半年上市地产企业累计预收款达到4026亿，同样处于近4年以来最高水平。预售账款的大幅增加将为未来业绩增长提供保障。此外，目前龙头公司预收款基本完全覆盖未来2年20%-30%增长水平。上市地产企业实际上已经储备了丰厚家底。

　　3）房价调控目前正在逐步实现，后期政策加码必要性在下降。08年房价回调的重要因素是外部经济恶化促成内部购买力减弱。而当前房价回调的主要原因是购买资格被压缩，而真实购买力并为有明显下降。此外从8月数据看，目前房价已经开始趋于稳定。我们认为在保证购买力的前提下房价稳中有降，不论对于行业本身还是宏观经济都具备积极因素。

　　板块后期需要关注什么？

　　1）寻找新的价量平衡点。不论是否存在“金九银十”，“限购”政策对购买力的剥夺效应正在逐步体现。如果我们悲观预期当前销量不畅将造成新一轮价格调整，那么在市场的反复适配之下，总会出现价量新的合理平衡点。一旦这一位置得到确认，我们认为行业投资趋势将逐步明朗。

　　2）等待信贷趋势的积极信号。从目前情况考虑，后期货币有望从“继续从紧”转为“不变”。而这一过程最明显的信号就是M2触底反弹。考虑到去年3、4季度信贷放松对地产销售有较大刺激。因此，M2数据的积极信号也成为板块后期反弹的重要刺激因素。建议密切关注10月中央经济工作会议对后一阶段调控重点的表态。

　　3）自下而上选股，从“销售确定性”、“业绩承诺”和“股权质押”三方面中寻求安全性。而销售的确定性将带来股价的安全性。建议后阶段采取自下而上的选股策略，规避销售不达标企业的同时，利用市场下行时战略性布局有望受益于市场调整的龙头个股，如万科、保利地产；具备业绩承诺、市场调整结束后具备估值优势的地产重组个股（详见表4）和当前股价较大股东股权质押期价格有较大折价的个股（详见表5）。

　　风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。（海通证券研究所）