“组合拳”的调控下，楼市在今年四季度真的开始“放价”了；而三年来首次下调存款准备金率似乎让一直喊渴的银行有了“久旱逢甘霖”的畅快。降价+政策松绑，很多准贷款一族看到了一丝“曙光”。购房贷款真变容易了吗？实际上的答案似乎很难让人振奋：根据记者对岛城10家银行机构的房贷政策调查，虽然个别银行房贷政策悄然 “破冰”，但超过八成的银行仍然“惜贷”。

　　何时放款？时间不定！

　　“存款准备金率下调，据说可以释放资金4000亿。这是不是意味着买房贷款又变得容易了？”近日，不少读者都拨打早报理财热线，道出自己心中对房贷 “松绑”预期的迷惑。本期第一理财就将焦点对准了房贷市场，选取了10家各有特色的银行进行了暗访调查，主要针对首套房、二套房政策进行了解。调查结果显示，虽然各家政策各异，但有一点却是相同的：即没有银行敢向客户保证确切的放款时间。时至年关，银行的钱袋子都会收紧，今年更不用说了。虽然眼下政策面已经出现松动信号，但业内人士坦言，房贷市场的资金量还是“捉襟见肘”。记者在采访中还听说，有市民10月份递交的房贷申请，至今仍未放款。

　　大多喊渴 部分破冰

　　下调存款准备金对岁末房贷市场来说，实际上是 “远水解不了近渴”。但谁都不可否认，这是一个货币政策松动的重要信号。在记者采访中也发现，虽然房贷念“紧箍咒”是主流，但的确有个别银行房贷政策有了“破冰”。比如原本在三季度就已经停止房贷业务的深圳发展银行，如今又重现悄然“开闸”。另外，交通银行的房贷利率也悄然下调，只在基准利率的基础上上浮3%，这在岛城银行首套房房贷利率普遍上调10%的大背景中，无疑还是会吸引很多市民的目光。

　　另外还有很多银行实行 “想贷款，先存款”或者“先购买理财产品”的潜规则，如今开始销声匿迹。某银行个贷人士向记者透露：“其实不是银行主动不做了，而是现在想贷款的人基本都属于摇摆不定的，市场需求的确萎缩了。如果银行再提出这么多要求，可能很多人就索性不贷了。”

　　房贷松绑？要等明年！

　　存款准备金率下调，的确让部分银行房贷业务出现“回暖”迹象。但说房贷真正被“松绑”，仍言之过早。此前有消息称，南京、佛山等地多家银行降低了首套房贷款利率门槛，随着存准率下调预期增大，首套房贷款利率下降也充满了更多得想象空间。目前，岛城首套房利率上浮空间为3%—10%，业内人士表示，每年年初是贷款额度较充裕的时段，再加上第二次下调准备金率的预期也非常强烈，种种迹象表明，但今年年底贷款并不合适。

　　“如果不是特别急迫，仍然建议有需求的市民等到明年年初再办理。”银行人士说，这次存款准备金率下调0.5%，但仍旧处于高位。如果明年存准率继续下调，贷款应该会比今年更为宽松。预计明年年初首套房贷款利率可能会恢复基准利率，而放款时间肯定也会大大缩短。

　　房贷下月起要“涨价”

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　　眼下已经进入12月中旬，房贷新利率执行已经进入倒计时。从明年1月1日开始，各大银行将执行新房贷利率。按5年以上贷款基准利率计算，房贷利率将从今年初的6.40%上涨到7.05%，上涨幅度超过10%。据工行某理财师给购房者算的一笔账来看：若贷款40万元、期限20年、采用等额本息还款方式，每月还款金额将从2960元增加到3113元，增加154.42元。若贷款100万元、期限30年、采用等 额本息还款方式，每月还款将从4600元左右增加到5100多元，还款增加500多元。

　　年末房贷 集体“冬眠”

　　近一年的货币紧缩政策，让房贷成了很多准购房者心里不能说的“痛”。一方面是贷款利率节节攀升，另一方面则是放款时间的无限延长，再加上部分银行在贷款时提出的一系列 “额外”要求，让很多贷款者有苦难言。但近期随着央行三年来首次下调存款准备金率，释放出4000亿元的流动资金，能否给房贷市场提前“松绑”？

　　近日，记者以普通购房者的身份走访了岛城10家银行，针对岁末的房贷市场为读者一探究竟。政策还没有变化、额度依然紧张、何时放款仍然难说是记者得到的最多回复。不过让人眼前一亮的是，也有少数银行房贷政策出现了微调。眼下，岛城各大楼盘争相打出降价促销的广告语，一时间让有刚性购房需求的购房者骚动起来，尽管银行个贷业务集体步入“冬眠”，但是总有家相对“便宜”的供您选择。

　　中国银行：

　　首付30% 利率上浮10%

　　“我想购买一套二手房，想咨询一下房贷政策。”上周五，在中行崂山区一家支行网点，记者以想买首套房为由，进行了调查。负责个贷的罗经理一听记者想买房，先是有点吃惊，随口问了句：“怎么想现在买房啊？”随后，他告诉记者，根据中行的房贷政策，目前购买第一套房首付需要30%，利率上浮10%。“我们行的首套房和二套房政策没有什么变化。但年底房贷不好放款啊！”他坦承，申请贷款可以办理，但何时放款谁也不能保证。

　　“不是准备金率下调了吗？这个时候买房子的也很少吧？为啥贷款还这么紧张啊？”针对记者的询问，罗经理解释说，准备金率下调其实对今年整体资金都非常紧张的银行业来说，根本就是杯水车薪。“年底买房的的确不多，但眼下时间比较特殊。还有不到一个月就是2012年了，年底银行资金就没有宽松的时候。”他说，今年中行的信贷规模都是具体分配到各个支行了。“我们支行12月份相对还好一些，有的支行规模不够用就要求贷款可能需要存点钱。但好也好不到哪儿去，所以我不建议你现在申请房贷。”

　　工商银行：

　　利率一直实行上浮10%

　　“我们的房贷政策没有变化，但放款时间却不能保证。”工行一家网点的个贷人员在了解记者来意后，开门见山地表示：“年前想申请房贷放款的可能性基本为零。”这位工作人员称，购买首套房，如果是按揭贷款，该行要求利率最低为基准利率的0.85倍，即在基准利率基础上上浮8.5%，“实际上现在信贷规模这么紧张，青岛地区就一直实行上浮10%。”她还补充说，二手房房贷从申请情况看，也非常少，“银行没钱贷，市民也不想贷，都等降价呢！所以年底房贷市场实际上就处于停滞状态吧。”

　　兴业银行：

　　只办合作楼盘的房贷业务

　　上周五，记者以购房者身份询问兴业银行房贷业务，兴业银行青岛分行负责房贷业务的一位工作人员直接向记者表示：“我们行不做二手房业务，如果你是二手房我们办不了。”当记者表示，是一手房时，她又表示：“即便想新房，我们也只做和行里签订协议的，如果没有合作协议，双方没有指定协议，我们也做不了。”

　　随后，该工作人员表示记者可以跟开发商联系一下，看中的楼盘是指定的哪家银行房贷业务，这样比较省事，否则，想在兴业银行办理房贷也不太可能。

　　农业银行：

　　首付40% 利率上浮10%

　　“您要咨询房贷业务啊？稍等我需要核实一下政策。”在海尔路一家农行支行网点，相关个贷经理听到记者的房贷咨询要求，明显也是有点意外。“最近做房贷的不多啊！但房贷政策前期变化又太快了，所以需要核实下最近有没有新的变化。”这位个贷经理查询后告诉记者，目前该行首套房执行标准如下：首付40%，利率上浮10%。

　　“其实你现在申请房贷不是很合适。”在与记者简单沟通后，这位个贷经理谈了谈他自己的看法。“尤其是你要买二手房，对方对放款时间肯定要求比较高吧？你现在在我们这贷款了，说实话，什么时候放款我们还真不能给你保证。”他说，今年银行房贷一直都是收紧的，现在行里房贷压单数量很多，别说现在申请，就是11月份申请的有的还没放款。根据他的分析，目前农行的房贷政策还没有放松的迹象，“毕竟到年底了，规模吃紧，楼市现在也拐点了，买房的也不多吧？所以房贷信贷规模肯定没多少。”

　　不过在记者走访调查过程中，农行的首付比例达到40%，也是各家银行中首付要求最高的。

　　交通银行：

　　首付三成 利率上浮3%

　　在交通银行东部的一家网点，个贷经理听说记者来咨询房贷，显得很热情：“您算是来对了！现在据我所知，就我们家房贷政策是最优惠的。”记者随后表示，自己看好了一套94平米的二手房，单价12000元，想问问这种情况能不能申请贷款？“没问题。目前根据您的情况首付最多可以贷70%，利率上浮3%。如果您现在递交申请，年前放款也有可能。”这位个贷经理底气十足地回答说。

　　随后他还给记者仔细进行了计算，目前5年期以上的贷款利率为7.05%，基准利率上浮3%后为7.26%，如果以30年贷款期限计算，记者如果想贷款购房，每月的还款额为6830元。

　　通过对比，记者发现交行的房贷政策是几家银行中最为“宽松”的，贷款利率最低，放款时间还相对较快一些。该行的一位人士向记者透露说，这与交行青岛分行的政策有关，对房贷这块市场相对更重视，所以预留的信贷规模就比较充分，所以优先对房贷客户放款。

　　中信银行：

　　月初放贷速度会比较快

　　“央行连续8次上调了存款准备金率后，才下调了一次存款准备金率，你说这下调的0.5个百分点对银行能有多大的影响？全国那么多的银行，释放的4000亿流动性，估计分到各地支行的房贷业务上，可能也就几十万了。”中信银行青岛分行个贷部的潘经理这样说，他笑了笑表示，“这次下调存款准备金率银行现在还不觉得口袋宽松了。”

　　当记者表示能否在年前办下来房贷业务时，他表示：“我们要看是不是和我们合作的楼盘，直客式贷款做的比较少。”记者采访中发现，不仅是中信银行，其他股份制银行也对借款人未通过合作机构推介直接向银行申请办理的个人住房贷款“不感冒”，基本只对合作楼盘房贷发放贷款。

　　“我们银行一套房利率上浮10%，二套房很少有来申请的，第二套一般都是投资的，现在限购令出台后基本没人来办了。”潘经理说。至于多久能拿下贷款，他表示不确定：“月初有额度的时候，肯定放得快一些，如果赶上中旬、月底就不好说了，但是肯定不像有的银行从申请贷款到放贷要等2-3个月那么久。”

　　他给记者分析说，虽然房贷业务量能比2009年、2010年少，但是目前的量还是比较平稳的，一个月做多少笔没法横向比较，前半年整体都不错。虽然存款准备金率下调，而且后期还有继续下调的可能，但是银行目前没有集中放贷的冲动和能力。

　　华夏银行：

　　额度紧张放贷时间不保准

　　“要打听个贷业务是么？现在还真不好说。”上周五下午，记者来到华夏银行南京路支行询问该行是否可以办理房贷业务，个贷部的邢经理这样回复记者。当记者表示，现在存款准备金率有所下调，目前申请个贷是不是更宽松一些时，她做了上述回应。

　　她表示，从9月份以来个贷业务就一直处于紧张的状态，支行的额度也很紧张，估计到了年底会更紧张。“如果你买的是一手房，我们银行只做和开发商合作的房贷业务；如果你选的楼盘和我们银行没有合作，估计做不了。”

　　同时，她表示该行的首套房利率没有优惠，二套房利率要上浮。当记者表示，如果这个支行没有房贷额度，是否去别的支行会宽松些时，邢经理表示“支行只是受理个贷业务，放贷还要看分行的审批。所以，选哪家办情况都大同小异。”

　　当记者表示眼下着急买房，是否可以快点办下来房贷，她表示“这个不太好说”，“9月份以后都是要等上半个月，要想再快点不太可能。”

　　深发展银行：

　　重新开闸个贷业务

　　今年以来，深发展的房贷额度都非常有限，几次采访时都属于提前拉闸限贷的银行之一。一个月以前，记者曾咨询了深圳发展银行青岛分行，问及目前的房贷政策时，个贷部工作人员表示由于存款准备金率偏高，银行资金紧张，对公业务比较多，而对私的房贷业务空间很有限，剩下的一点资金，则用于利率较高的个人经营性贷款和消费贷款。房贷利润空间小，已暂停一段时间了。

　　上周五，记者询问目前的个贷政策时，该工作人员表示，存款准备金率下调以后 ，深发展又重新做起了房贷生意。“不过目前只开放了一手房贷款，并且利率较高，首套房利率上浮了20%，二套房的贷款仍然不能做。”

　　原本，深发展银行在个贷业务上一直走着“创新”的路子，作为国内第一家上市银行，2006年研发的“双周供”、“循环贷”和“存抵贷”等创新产品在市场上出尽风头，不过近年对房贷业务有些“敬而远之”，早年研发的创新房贷产品目前也鲜有提及。

　　浦发银行：

　　利率上浮多少要看评级

　　同样，记者上周来到浦发银行青岛分行，可是负责房贷的工作人员全不在岗。“你是要提前还贷么？”一位工作人员询问。当得知记者询问办理房贷业务时，她表示负责房贷的工作人员都出去了，可以给个电话联系一下。

　　随后，记者拨通了一位姓王的房贷部门工作人员电话，他在电话中表示：“我们也只做和银行有开发贷合作的楼盘房贷业务。至于利率多少，我们要看客户的综合评级，我行zai再考虑给你的利率定多少。”他表示，目前的情况看，一般首套房利率一般上浮10%左右，多久能放出贷款也不好说。“放贷的时间要看哪个项目，有的项目可能行里给单独留出额度，这样的办理会快一些。”

　　同时，他也表示现在全年的房贷额度还剩下一点，到了12月份额度恨紧张。“目前信贷额度非常紧张，越到年底这种情况越突出，你要想办理买房贷款，到了12月份，如果没有额度，只能等到明年了。”他说。

　　市民喊苦

　　明年起房贷“涨价”吃掉楼盘降价空间

　　房贷下月起要“涨价”了，房贷新利率执行已经进入倒计时。从明年1月1日开始，各大银行将执行新房贷利率。按5年以上贷款基准利率计算，房贷利率将从今年初的6.40%上涨到7.05%，上涨幅度超过10%。据银行工作人员给购房者算的账来看：若贷款40万元、期限20年、采用等额本息还款方式，每月还款金额将从2960元增加到3113元，增加154.42元。若贷款100万元、期限30年、采用等额本息还款方式，每月还款将从4600元左右增加到5100多元，还款增加500多元。

　　在史上最严的楼市调控下，岛城房价终于步入下行通道。近日岛城多家楼盘推出各种打折促销优惠方式，“价格战”全面升级。银行贷款首付和利息的上升，却加重了购房者的负担，不少看房市民在接受记者采访时表示选择现在入市买房实际支付的成本没有降低反而更高，仔细算算现在买房还是亏。”

　　如今，限购政策未撤、房贷利率即将“涨价”，购房者和房企依旧处于一个长期观望对峙的尴尬状态，购房者希望房价继续下降，房企希望提高成交量，并寄希望于维持现有均价出售，面对房贷利率涨超10%，市民的“哀怨”声四起。

　　青岛银行：

　　首付三成 利率上浮10%

　　“怎么想现在贷款啊？”当记者说明来意，青岛银行秦岭路一家支行的个贷经理明显有些不解。“你不觉得房价还会降吗？”他先跟记者探讨起了房价，“我个人觉得房价也就撑年前这么一段时间了，年后肯定要降价！”他跟记者坦言，自己近一个月都没办理过房贷业务了，别说来办理的，像记者这样来咨询的都非常少。所以记者的咨询让他颇感意外。“我们行的政策一直没变，首付三成，利率上浮10%。”在仔细询问记者的买房情况后，他又给记者做了一番分析：新房降价肯定是第一波，二手房也撑不了太久。“崂山这周边的房子，据我所知都卖不出去。我劝你再等等。”他反复给记者“做工作”：年前买房了，年后肯定后悔！如果不是特别急，建议您还是再等等吧！明年申请房贷肯定也不会像现在这样紧张，至少放款不会拖那么久。

　　业内人士

　　等明年额度下来再申请

　　从记者调查的情况看，岛城岁末房贷市场可谓“凄凄惨惨戚戚”，毕竟需求少了，政策如何其实就成了“摆设”。进入12月份后，岛城很多楼盘都开始降价促销，按揭贷款情况又是如何？在崂山区一家售楼处，偌大的项目体验中心，只有四名售楼人员坐在沙发上聊天。见到记者进来，其中一位起身热情跟记者介绍起了他们的楼盘。

　　“贷款怎么做呢？”记者问道。“这个是我们开发商跟银行合作的，青岛有好多家指定银行呢，这点不用担心。”当记者询问起具体的房贷政策时，对方表示，根据合作银行不同政策也有不同，比如有的要求利率上浮5%，有的则要上浮10%。但具体是哪些银行执行哪些标准，他表示不是很方便透露，“我们都有指定合作的大银行，按揭贷款肯定没问题。”“其实有很多大银行几乎都不接个人房屋按揭贷款了。”岛城一家知名房产中介的业内人士告诉记者，“楼市降价风潮已经确立，加上年底银行对房地产开发商有很大的回款要求。一方面是为了控制风险，另一方面有的银行的确是没有信贷规模了。”这位人士表示，很多开发商声称可以办理按揭贷款，但百分之百都是要拖到明年的。

　　银行业内人士表示，有购房需求的市民不妨等到明年年初，新的信贷额度下来时，办贷款应该会容易一些。加上存款准备金率开始下调，释放了信贷政策松动的信号，明年贷款额度可能会比今年宽松。

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　　北京开发商开始送房贷

　　当眼下的开发商使出浑身解数卖房的时候，各种花招也就应运而生：有溢价回购的、有降价补差价的，有无理由退房的，还有零元起拍的。记者获悉，北京某开放商又玩出了新花样：赠送房贷。日前，该楼盘推出买房送房贷的促销手段。据称，购房者一旦签约购房后，首付三成，余下的房款可办理30年期的银行还贷手续。而自还贷起始日到项目交房前的每月房贷，将由该开发商代为支付。交房时间大概是2013年8月，销售人员表示，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。